WWW.DOCX.LIB-I.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Интернет материалы
 

«КУРСОВОЙ ПРОЕКТ (КУРСОВАЯ РАБОТА) по дисциплине «Оценка недвижимого имущества» Тема: Особенности оценки коммерческой недвижимости Специальность: 21.02.05 ...»

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ

Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

«Промышленно-экономический колледж»

(СПб ГБОУ СПО «ПЭК»)

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ (КУРСОВАЯ РАБОТА)

по дисциплине «Оценка недвижимого имущества»

Тема: Особенности оценки коммерческой недвижимости

Специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Руководитель _______________

подпись В.В. Демина

Выполнил студент группы 52604 _______________

подпись И.С. Молчанова

Санкт-Петербург

2016 г.

Содержание

TOC \o "1-3" \h \z \u Введение PAGEREF _Toc454873756 \h 41 Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости PAGEREF _Toc454873757 \h 61.1Основные понятия и принципы оценки недвижимости PAGEREF _Toc454873758 \h 61.2 Содержание подходов к оценке стоимости недвижимости PAGEREF _Toc454873759 \h 81.3 Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки PAGEREF _Toc454873760 \h 152 Анализ рыночной ситуации и характеристик объекта оценки PAGEREF _Toc454873761 \h 182.1 Описание объекта оценки PAGEREF _Toc454873762 \h 182.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования PAGEREF _Toc454873763 \h 222.3 Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода PAGEREF _Toc454873764 \h 243Оценка рыночной стоимости торгового центра PAGEREF _Toc454873765 \h 293.



1Определение стоимости торгового центра затратным подходом PAGEREF _Toc454873766 \h 293.1.1 Определение стоимости земельного участка PAGEREF _Toc454873767 \h 293.1.2 Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта PAGEREF _Toc454873768 \h 323.1.3 Определение износа торгового центра PAGEREF _Toc454873769 \h 333.1.4 Определение прибыли предпринимателя PAGEREF _Toc454873770 \h 353.2Определение стоимости торгового центра доходным подходом PAGEREF _Toc454873771 \h 383.3Определение стоимости торгового центра сравнительным подходом PAGEREF _Toc454873772 \h 433.4 Согласование результатов оценки и заключение о стоимости PAGEREF _Toc454873773 \h 47Заключение PAGEREF _Toc454873774 \h 50

ВведениеПереход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Стоимость двух идентичных объектов недвижимости может значительно различаться, даже не смотря на то,что объекты могут быть построены по одному и тому же типовому проекту. Существенным фактором в определении стоимости будет являться рассположение на разных земельных участках.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости можно назвать сложным и уникальным процессом, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.





Цель работы – определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере торгового центра определение наиболее эффективного использования.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

дать характеристику объекта оценки и его окружению;

обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех распрастранненых подходов к оценке недвижимости;

сформировать заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.

1 Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимостиОсновные понятия и принципы оценки недвижимостиРазличные блага создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Всевозможные операции и сделки с недвижимостью требуют особых знаний в области рынка недвижимости, а также четкое представление о стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от различных факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

В современных экономических условиях существует множество различных видов стоимости, которые необходимы для различных потребностей и функций. Сюда можно отнести такой вид стоимости, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. В целом можно выделить две категории стоимости: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Ключевым видом стоимости в условиях сложившихся рыночных отношений является рыночная стоимость, при ее определении следует исходить из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из основ оценки, которые можно символически разделить на четыре категории:

1) принципы, базирующиеся на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, максимальной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (основы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

принцип наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

1.2 Содержание подходов к оценке стоимости недвижимостиВ оценке недвижимости различают три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Каждый подход имеет свои установившиеся приемы, методы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

определение затрат на замещение оцениваемого здания. В основе расчета затрат на замещение лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки затрат на замещение на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Главным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, схожие с оцениваемым. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут личные базы данных текущих цен на готовые объекты недвижимости, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения.

В действительное  время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами. Под воздействием различных природных факторов, а также в процессе эксплуатации, существующие объекты недвижимости теряют свои эксплуатационные качества, и имеют свойства разрушаться. В свою очередь рыночное воздействие со стороны окружения имеет большое внешнее экономическое влияние.

При этом можно выделить физический износ, который характеризуется потерей эксплуатационных качеств объекта недвижимости, функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Вторым условием является сбор данных о природно-климатических параметрах и проведение необходимых исследований специфических факторов воздействия местоположения объекта, и их изменениях в процессе техногенной деятельности.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в сравнительном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения. Наиболее широко используемой при определении арендных ставок нежилых помещений является такая единица, как годовая стоимость аренды одного квадратного метра общей площади.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных аналогичных объектов, проданных и продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие главные составляющие сопоставления, как переданные права на недвижимость, условия экономических расчетов при приобретении недвижимости, условия реализации (чистота сделки), время реализации, высокофункциональное назначение объекта, расположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости при помощи доходного подхода основывается на принципе ожидания. Согласно с данным принципом стереотипный инвестор, другими словами покупатель объекта недвижимости, покупает его в ожидании получения в дальнейшем доходов от использования. Принимая во внимание, что существует конкретная взаимосвязь между объемом вложений и выгодами от коммерческого применения объекта инвестиций, стоимость недвижимости ориентируется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле:

ПВД = S * Са,(1)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са – арендная ставка за 1 м2.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

где ДВД – действительный валовой доход, р.;

ПВД – потенциальный валовой доход, р.;

Кз – коэффициент загрузки площадей;

Кс – коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).

Расчет потерь по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических потерь по ее содержанию и/или обычных издержек на этом рынке. Расходы бывают условно – неизменные (налог на имущество, страховые вклады, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная оплата коллектива и так далее), затраты на замещение (затраты на периодическую смену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

1.3 Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценкиВыделяют три ключевых типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базисным объектом недвижимости считается земля как единственное место проживания всех жителей нашей планеты, главный момент в любой сфере бизнеса, напрямик или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При всем этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс. Вместе с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена на рисунке 1.1.

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Земля

– свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

– природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.

Жилье

– элитное жилье;

– типовое жилье;

– городское,

–загородное жилье и др.

Нежилые помещения

– офисные помещения;

– складские помещения;

– торговые помещения;

– производственные помещения и др.и др.

Рисунок 1 – Основные типы недвижимости

Получение определенного дохода в дальнейшем является главной чертой коммерческой недвижимости. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, то есть как скоро источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.

Самым надежным методом получения стабильного дохода является сдача в аренду собственной недвижимости.

В таком случае собственнику не грозит экономическая нестабильность и изменение валютного курса. Он сам формирует арендную ставку, изменяет ее, выбирает арендаторов, воздействуетс рынком аренды. Также есть возможность обеспечить собственное благосостояние на всю жизнь и передать этот источник дохода своим детям. Им можно управлять даже из другого города или из-за рубежа.

Разные объекты коммерческой недвижимости имеют различный срок окупаемости. Для торговых помещений он составляет в среднем 5 лет. Для офисов и гостиниц – 7 и 10 лет соответственно. Производственно-технические здания окупаются приблизительно за 15 лет. После этого собственник начинает получать чистый доход.

Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости – доходный.

Исходя из реальных способов использования тех или иных помещений объекта оценки, а также альтернативных, более эффективных методов их использования, стоимость может значительно варьироваться. Если на рынке жилой недвижимости в этом плане все просто, квартиру кроме как для проживания или сдачи в аренду для проживания использовать никак нельзя, то с офисами и цехами ситуация обстоит куда более сложно. В процессе оценки подбирается наиболее эффективный способ использования помещений, и фактически производит оценку бизнеса. Результат такой работы может оказаться неожиданностью для владельца оценки, если вдруг окажется, что помещение используется совершенно неэффективно, и потенциально может приносить доход гораздо больший, чем приносит сейчас.

2 Анализ рыночной ситуации и характеристик объекта оценки2.1 Описание объекта оценкиОбъектом исследования данного отчета производственной практики является торговый центр, расположенный по адресу г. Нижний Новгород, улица Ларина, 25В.

Участок, предназначенный под проектирование и строительство торгового центра, расположен вне городской зоны и находится вдоль Федеральной автомобильной дороги М-7 «Волга». Выделяемая территория свободна от существующей застройки. Рельеф участка имеет равномерный уклон. В проекте предусмотрена организация подъездов к торговому центру с двух сторон, загрузка товаров на две рассредоточенные рампы.

Характеристика земельного участка представлена в таблице 1.

Таблица 1 – Характеристика земельного участка

№ п/п Наименование Показатели

1 2 3

1. Площадь земельного участка 3300 м2

2. Наличие подводящих инженерных сетей

Водопровод

Канализация

Электроснабжение есть

есть

есть

3. Категория земель Земли поселений

4. Оцениваемые права на земельный участок Право аренды

5. Рельеф местности Спокойный

6. Форма участка Правильная

7. Риск затопления Отсутствует

Земельный участок под Объектом оценки находится в ведении администрации г. Нижнего Новгорода, на основании Постановления Главы города, закреплено в аренду.

Наличие застройки под снос – нет.

Планировочное решение здания предусматривает зонирование отдельных групп помещений по структурному назначению, размещению их по этажам и организацию входов, эвакуацию людей.

Здание торгового центра выполнено в монолитном каркасе с навесными сэндвич –панелями поэлементной сборки фирмы «Металл Профиль», с развитой схемой витражей фирмы «SCHUCO» по основному

фасаду, а также с наружными стенами из керамзитобетонных блоков по торцевым и дворовому фасадам с опиранием на плиты перекрытия.

Перекрытия – монолитные железобетонные. Наружные стены из сэндвич-панелей представляют собой трехслойную конструкцию с применением кассетного профиля МП СППС и теплоизоляционного слоя- плиты ISOVERKL-37 с защитно-декоративным слоем – панели фирмы «ALUKOM». Наружные стены дворового фасада утепляются плитами ISOVEROL-Ec отделочным штукатурным слоем «Ceresit».

Перегородки в подвале – кирпичные марки К-О100/15/ ГОСТ 530-95 толщиной 120мм с армированием в горизонтальных швах кладки двумя стержнями проволоки О 5Вр-1с шагом 675 мм.

Кровля – плоская, рулонная с организованным водостоком, запроектирована с кровельным гидроизоляционным ковром из мембраны «Экопласт».

Окна и входные двери – металлопластик белого цвета.

Цоколь здания облицован керамогранитом серого цвета. Стены главного фасада - облицовка композитными панелями «ALUKOM» синего – АЛ 501, серебристо - серого АЛ 202 и золотисто-желтого цвета АЛ 302. см. фасад 1 – 25.

Витражи - алюминиевые фирмы «SCHUCO» с заполнением стеклопакетами с тонированным стеклом серебристого цвета.

Оконные блоки и наружные двери – металлопластиковые с переплетами белого цвета.

Здание имеет прямоугольную форму с выступающей закругленной формой с правой стороны главного фасада. Здание максимально вписывается в отведенную территорию.

Размеры здания в плане – 108,2х24,4.

Здание - 2-х этажное с подвалом.

Высота этажей: 1-го и 2-го – 4.8 метра, высота подвала - 3,3 метра.

В подвале располагаются два торговых зала, общей площадью 400 м2, демонстрационный зал площадью 463,0 м2, вспомогательные и технические помещения, бытовые помещения персонала, санузлы.

На 1-ом этаже расположена входная группа помещений, торговые и выставочные залы, вспомогательные и складские помещения, загрузочные с расположением грузовых лифтов, гардеробные персонала, санузлы для посетителей с учетом пользования их маломобильной группой населения, а также помещение ОПС и помещения охраны.

Загрузка магазина осуществляется со стороны дворового фасада.

На втором этаже расположены торговые и выставочные залы, производственные помещения магазинов, административно-бытовые помещения персонала, санузлы. Выходы из торговых и выставочных залов осуществляются через две основные лестницы, имеющие непосредственный выход на улицу, и две вспомогательные эвакуационные лестницы, имеющие также выходы на улицу, выделенных от основных помещений перегородками 1-го типа. Производственные коридоры, соединяющие помещения, разделены на два отсека и имеют естественное освещение с устройством световых карманов.

Таблица 2 – Описание объекта оценки

№ п/п Наименование Показатели

1 2 3

1. Тип здания Торговый центр

2. Год постройки здания 2016

3. Объемно-планировочные решения В плане здание имеет прямоугольную формус выступающей закругленной формой с правой стороны главного фасада

4. Объект оценки Здание торгового центра

5. Адрес объекта оценки г. Нижний Новгород, ул. Ларина, 25В

6. Доступность до общественных транспортных средств Удовлетворительная

7. Качество обустройства территории Асфальтирована

8. Данные о внешнем виде фасада дома облицовка композитными панелями «ALUKOM» синего – АЛ 501, серебристо - серого АЛ 202 и золотисто-желтого цвета АЛ 302. В отличном состоянии.

9. Количество этажей 2

Таблица 3 - Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки.

Фундамент Железобетонный

Стены Полнотелый кирпич

Перегородки Кирпичные (частично) и гипсовые перегородки

Перекрытия Железобетонные плиты

Кровля Плоская, с кровельным гидроизоляционным ковром из мембраны «Экопласт».

Полы Керамическая плитка

Проемы Окна и двери из профилей ПВХ

Таблица 4 – Технико-экономические показатели торгового центра

№ п/п Наименование Показатели

1 2 3

1. Площадь застройки 2762.0 м2

2. Общая площадь здания 7199.0 м2

3. Полезная площадь 6783.1 м2

4. Расчетная площадь м2

5. Строительный объем

В том числе подземной части: 33036.0 м3

7983.0 м3

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияАнализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта оценки – торгового центра, то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Наиболее эффективное использование – физически, юридически осуществимое, финансово целесообразное, вероятное использование, приводящее к максимальной стоимости.

Максимальная стоимость объекта достигается за счет формирования предельной продуктивности (максимизации вклада) по каждому фактору путем оптимизации соответствующих технико-экономических характеристик объекта на основе принципов оценки и в соответствии с окружающей экономической средой с учетом физических, юридических и финансовых ограничений.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости. Результаты данного анализа будут использоваться при применении всех методов оценки.

Для получения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования учитываются основные критерии:

Юридическая допустимость.

С точки зрения юридической правомерности, согласно РешениюНижегородской городской Думы №472 от 26.05.2016 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки городаНижний Новгород, утвержденные решением Нижегородской Думы от 30.10.2008 № 154", а также карте градостроительного зонирования, строительство торгово центра на данном участке допустимо. Так как торговый центр является кирпичным строением, у которого срок службы в среднем от 50 лет, то он подлежит долгосрочному договору. Таким образом, объект является юридически допустимым.

2.Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данном окружении при данных гидрогеологических и прочих условиях способов использования.

Размеры и параметры торгового центра соответствуют своему назначению. Здание расположено на оживленной трассе Федеральной автодороги М-7 «Волга», с удобными подъездными путями, значит оно физически осуществимо.

3.Финансовая обоснованность.

Торговый центр достаточно популярен среди посетителей, место расположения – оживленная трасса Федеральной автодороги М-7 «Волга», что делает его востребованным не только у жителей Нижегородской области, но соседних регионов, поэтому центр получает регулярный доход, покрывающий расходы. Поэтому объект недвижимости соответствует финансовой обеспеченности.

4.Максимальная продуктивность.

Рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный доход владельцу недвижимости.

При этом, как следует из определения рыночной стоимости, способ использования участка (как и мотивация продавцов и покупателей на рынке) должен быть типичен для района, в котором расположен участок.

В данном конкретном случае на участке построено здание торгового назначения. В связи с тем, что данный участок по генеральному плану предназначен для застройки зданием торговым центра, то данная функция является единственной, удовлетворяющей зонированию и юридически правомочной функцией использования земельного участка.

Основываясь на приведенной выше информации, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием данного участка является его использование в качестве строительства здания торгового центра.

2.3 Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимостиНижнего НовгородаРынок недвижимости Нижнего Новгорода, постепенно стабилизируется и, даже в какой-то мере, показывает свой рост. В настоящее время, практически, во всех его сегментах наступило оживление, в результате которого появилось довольно много интересных предложений. 

Кризис всегда непредсказуем. Если еще вчера люди знали, что делать, чтобы увеличить личное благосостояние, знали, куда и как лучше всего вложить свои финансовые сбережения, то сегодня они уже абсолютно растеряны.

Но решить, как поступить с деньгами тоже не просто, не обладая нужным образованием или знаниями.

Один из выходов – инвестирование.

Не так давно цены на недвижимость очень сильно упали. А на данный момент они не особо растут. Такой результат наблюдается из-за воздействия кризиса.

На рынке недвижимости совсем по другому подымают свой капитал, не так как на фондовом рынке.

Стоит добавить, что инвестирование в недвижимость – это долгосрочный вклад.

Выбирая объект для вложения денег, стоит учесть множество факторов.

Во-первых, территориальное расположение. Это играет очень большую роль, ведь все больше пользуются спросом объекты недвижимости в черте города, в его центральных районах.

Во-вторых, инфраструктура района. Если в районе не развита инфраструктура, то на недвижимость в этом районе цены будут всегда очень низкими. Однако стоит задуматься о том, что в скором будущем район может застраиваться детскими садами, школами, больницами и прочие.

В-третьих, экология. В современном мире экологии уделяется больше значения. Так как люди стали бояться негативного влияния выхлопных газов, вредных испарений и прочих загрязнений. Поэтому учитывается не только окружающая обстановка, но и материал, из которого построено жилье.

Нужно помнить, что инвестирование в недвижимость – это очень затратное дело. Кроме того, что тратятся большие деньги на покупку недвижимости, вы еще и сильно рискуете. Перед решением купить недвижимость следует тщательно изучить местный рынок недвижимости, отследить последние прогнозы, выявить, кому выгоднее сейчас быть на рынке – покупателю или продавцу.

Достаточно большим спросом стали пользоваться объекты коммерческой недвижимости, цены на которую сразу откликнулись незначительным ростом. Почти 80% из них составляют офисные и складские помещения. Одновременно с этим к продаже и в аренду предлагается большое количество кафе и гостиниц. В последнее время стали также поступать в продажу санаторно-курортные учреждения.

Спрос на торговые площади достаточно высок, но рынок не может его удовлетворить ввиду отсутствия интересных предложений. Дело в том, что все выгодные торговые помещения уже заняты и в настоящее время продолжается строительство 2-х и 3-х линий, а также точечных площадей, расположенных во дворах жилых кварталов и микрорайонов. Понятно, что такого рода варианты задерживаются на рынке, не вызывая интереса инвесторов.

Интересно, что основная масса наиболее интересных вариантов торговых площадей не продается, хотя сдается в аренду. К примеру, в крупных торговых центрах. При всем при этом, арендодатели чрезвычайно щепетильно относятся к выбору нанимателей, по абсолютно разумным первопричинам предпочитая серьезных и надежных партнеров. В следствии, спрос на аренду торговых помещений удовлетворяется практически полностью, на тот момент как спрос на покупку подобных площадей остается неудовлетворенным.

Анализ рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода за период декабрь2015 - май 2016 года, приведен в таблицах 5 - 6.

Таблица 5 – Средняя стоимость кв. м. при продаже коммерческой недвижимости, (рублей).

Район Период

декабрь январь февраль март апрель май

Автозаводский 64557   34396 80374 75833 42500

Канавинский 107638 85363,33   128214 45407  

Приокский 46458  21384   67281,5 45847 Нижегородский 63429 43611,67 70555 78159 208655 292836

Самая высокая средняя стоимость одного квадратного метра, при продаже коммерческой недвижимости, была установлена в Нижегородском районе и равна 292836 руб. за кв. м., самая низкая стоимость 1 кв. м. 22893руб. – Приокскомрайоне, Январь 2016г.

Рис.2 - Средняя стоимость кв. м. при продаже коммерческой недвижимости, (рублей)

Таблица 6 – Средняя стоимость кв. м. при аренде коммерческой недвижимости, (рублей в месяц).

Район Период

декабрь январь февраль март апрель май

Автозаводский 785 1020 950 1297 820

Канавинский 477 633 950 1021

Приокский 883 971 836 Нижегородский 1966 3624 5312 8954 7424

Из таблицы 6 следует, что самая высокая аренда 1 кв.м. в месяц, в Нижегородском районе в апреле месяце, составила 8 954 руб., а самая низкая стоимость аренды 1 кв.м. в месяц, в декабре месяце в Канавинскомрайоне, и равна 477 руб.

Рис.3 - Средняя стоимость аренды 1 кв. м. коммерческой недвижимости, (рублей\в месяц).

Из данного анализа, следует, что самыми дорогими районами Нижнего Новгорода, для покупки и аренды коммерческой недвижимости являются Нижегородский район и Автозаводский район. Самая низкая стоимость аренды и покупки 1 кв. м. в районах Приокский и Канавинский.

Оценка рыночной стоимости торгового центраОпределение стоимости торгового центра затратным подходомНеобходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2. оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3. расчет выявленных видов износа;

4. оценка рыночной стоимости земельного участка;

5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Лишь после проведения детального и досконального сравнительного анализа эффектов по любому изиспользованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае, можно сделать вывод об определении рыночной стоимости оцениваемого объекта.

3.1.1 Определение стоимости земельного участкаСогласно, «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001г. № 136-ФЗ, регулирование оборота земель в регионах, осуществляется соответственно местного законодательства. В связи с тем, что объект оценки расположен на земельном участке, относящемся к землям первой природоохранной зоны, изъятыми из оборота Российским Законодательством, стоимость земельного участка, при расчете стоимости Объекта оценки, не учитывается, а рассчитывается право аренды данного земельного участка с учетом существующих ограничений его использования.

Право аренды земельного участка рассчитывается, исходя из «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р, и «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятие физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Кадастровая и единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка дохода для земли). В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

методы оценки земли

доходный подход

Метод прямой капитализации

Дисконтирование денежных потоков

Техника остатка дохода для земли

сравнительный подход

Метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения)

Метод переноса

затратный подход

Метод изъятия

Метод определения затрат на освоение

Оценка по затратам на инфраструктуру

Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов

Ри

Рис.4. Методы оценки земли

При расчете стоимости земельного участка использован доходный подход с применением метода прямой капитализации ренты.

Метод предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчет стоимости земли методом капитализации дохода основан на использовании следующей формулы:

(3)

Рентный доход в свою очередь складывается из площади земельного участка (S) и годовой ставки арендной платы (Р) (руб./м2 в год).

Средняя ставка земельного налога в 2015г. по Нижегородской области, в соответствии с приказом Министерства по налогам и сборам РФ от 21.04.2003 г. № БГ-3-21/204 составляет 28,23 руб. за 1 кв.м. Площадь земельного участка: S = 3300 м2. Муниципальная стоимость права аренды земельного участка составит:

28,23 х 3300 = 93159 руб.

Ставка капитализации для земли принята на уровне 12%.

По формуле рассчитаем стоимость земельного участка:

Сз.у. = (3300 * 28,23) / 0,12 = 776325 руб.

3.1.2 Расчет стоимости возведения нового аналогичного объектаВосстановительная стоимость Объекта оценки рассчитывается в текущих ценах как нового и измененная к дате оценки. Стоимость объектов недвижимости определяется величиной инвестиций необходимых для его осуществления. Полная восстановительная стоимость - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Таким образом, восстановительная стоимость строительства торгового центра в ценах на Iквартал 2016 г. составит: 213736570рублей.

3.1.3 Определение износа торгового центраНедвижимость не вечна даже при условии регулярной реставрации и ремонтных работ, ведь, как и в отношении любого материального блага, можно выделить жизненный цикл объекта недвижимости, который измеряется различными критериями. Так, к примеру, выделяют хронологическую, экономическую и физическую жизнь. Каждый цикл может менять свои приоритеты и «возвращать к жизни» недвижимость, однако, на чудо надеяться не стоит. Само понятие окончание цикла подразумевает потерю рентабельности, и возможность получения прибыли от продажи или аренды данного объекта недвижимости. При этом можно перевести недвижимость с одного вида собственности в другую и вернуть ему жизнь. 

Физическая жизнь это максимальный срок функционирования объекта недвижимости, то есть, спустя какое время он будет подлежать сносу или капитальной реконструкции. К таким объектам можно отнести высотные строения аварийного состояния, в таком случае рентабельности продажи нет, но при этом можно добиться реконструкции и вернуть жизненный цикл объекта недвижимости в свое изначальное русло. Если данный вопрос касается дачного строения или частного дома, то можно снести строение и продать просто земельный участок, то есть перевести в другой вид продаваемой собственности.

Если рассматривать хронологический возраст недвижимости, то это возраст с момента официальной регистрации (ввода в частную эксплуатацию) до момента проведения первой оценки недвижимости. Экономический цикл прост, пока Вы можете получить весомую прибыль от продажи, недвижимость годна, как только этот критерий переходит в убыток, цикл подходит к концу.

Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Формально износ можно определить, как потерю пригодности и уменьшение стоимости какой-либо вещи по любым причинам, т.е. например, из-за старения или физического износа недвижимости.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ отражает изменения физических свойств недвижимости со временем, например дефекты конструктивных элементов.

Функциональный (моральный) износ – это потеря в стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и физическим требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Физический и функциональный износы обычно присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Внешний износ признается неустранимым, нов ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды, т.е. потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения.

Таким образом, физический износ, для Объекта оценки будет принят равным 0, т.к. объект находится в стадии строительства.

Б. Функциональный износ учитывается, как отношение затрат, необходимых для восстановления объекта до минимально-необходимого уровня функционирования объекта к стоимости объекта с минимально-необходимым уровнем – это потеря объектом стоимости по причине конструктивных и функциональных отличий современных аналогов, а также в результате развития новых технологий.

Функциональный износ рассчитан по формуле:

И функц. = (В.С. х (1-0,3) - О.С.) / В.С. х (1-0,3) (4)

где: В.С. – восстановительная стоимость;

О.С. – остаточная стоимость.

Функциональный износ принят равным 0%.

В. Внешний износ. Внешний износ (ВИ) вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости, и относится как к земельному участку, так и к некоторым улучшениям. Применительно к объекту оценки, факторов, снижающих привлекательность данной недвижимости нет, в связи с чем, экспертным путем установлено, что величина внешнего износа принята равной 0.

Общий износ рассчитывается по формуле:

И = 1 – ((1 – Ифиз.) х (1 – Ифункц.) х (1 – Иэкон.)), (5)

где: И – общий износ;

Ифиз. – физический износ;

Ифункц. – функциональный износ;

Иэкон. – внешний (экономический) износ.

Общий износ здания торгового центра примем равным 0.

3.1.4 Определение прибыли предпринимателяПрибыль предпринимателя является функцией риска заказчика и зависит от типа проекта и конкретной рыночной ситуации. Прибыль предпринимателя выступает в виде премии, которую он ожидает получить за использование своего рискового капитала, инвестированного в строительный проект, т.е. это доход выраженный в денежном эквиваленте, который заказчик планирует получить после осуществления деятельности.

Прибыль предпринимателя равна 21,5% от стоимости прямых и косвенных издержек и составляет:

(6)

ПП = (213736570+20772405,55) * 0,215 = 46120272,43 руб.

Прямые издержки – это издержки инвестора, направленные на непосредственно на строительство недвижимости, т.е. восстановительная стоимость объекта оценки.

Косвенные издержки – это издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

оплату проектных работ;

регистрацию прав собственности;

отвод участка в натуре;

услуги риэлтера;

услуги оценщика;

услуги БТИ.

Стоимость проектных работ составляет 5% и определяется по формуле:

(7)

где Кпр.р. – инфляционный индекс на проектные работы для строительства;

Подставим данные в формулу:

Спр.р. =213736570* 0,05 = 10686828,5 руб.

Регистрация прав собственности (Рп.с.) составляет 1% от ПИ

Рп.с. = 213736570* 0,01 = 2137365,7 руб.

Отвод участка в натуре (ОУ) составляет 0,5% от ПИ.

ОУ = 213736570* 0,005 = 1068682,85 руб.

Услуги риэлтора (Ур) составляют 2% от ПИ.

Ур =213736570* 0,02 = 4274731,4 руб.

Услуги оценщика (Уоц.) составляют 40 000 руб.

Услуги БТИ (УБТИ) составляют 3% от ПИ.

УБТИ = 213736570* 0,03 =6412097,1

Итого косвенные издержки составляют:

(8)

КИ=10686828,5+2137365,7+1068682,85+4274731,4+6412097,1+40000

=20772405,55

Заключение по затратному подходу

Данные представленные в таблице были полученные в результате произведенного анализа стоимости земельного участка, расчет восстановительной стоимости, анализа износа здания торгового центра и определения прибыли предпринимателя.

Таблица 7- Заключение по затратному подходу

Наименование Восстановительная стоимость, руб. Физический износ, % Функцио-нальный износ, % Внешний износ, % Общий процент износа, % Сумма износа, руб. Прибыль предпринимателя, руб. Стоимость Объекта оценки затратным подходом, руб.

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Здание торгового центра 213736570 46120272,43 259856842,4

Земельный участок 776325

Итого: 260633167,4

Таким образом, оценка торгового центра затратным подходом с учетом стоимости земельного участка по состоянию на дату проведения оценки округленно составляет: 260633170 (двести шестьдесят миллионов шестьсот тридцать три тысячи сто семьдесят) рублей, включая НДС – 18%.

Определение стоимости торгового центра доходным подходомДоходный подход основан на принципе замещения и принципе ожидания. Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения имуществом, в оценку стоимости.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных потоков денежных средств. Причем, метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования потока денежных средств более применим к приносящим доход объектам, имеющим не стабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство объекта торгового центра, т.е. учитывая отсутствие доходов в первое время, нами использовался метод дисконтирования потоков денежных средств, т.к. метод прямой капитализации в этих условиях, не применим.

Для расчета стоимости объекта был применен метод дисконтирования денежных потоков.

Предпосылки метода ДДП:

1. Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества.

2. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

3. Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.

4. Стоимость преимуществ, полученных в будущем, меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.

В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения (или иных имущественных прав) на данный объект.

Был произведен расчет чистой текущей стоимости доходов за 3 будущих года с учетом дохода, полученного от продажи объекта по окончании периода владения (реверсии).

Учитывать реверсию необходимо вне зависимости от того, планируется ли в действительности продажа объекта в конце горизонта расчета или предполагается дальнейшее владение объектом, для расчета рыночной стоимости имущества остающегося (или реализуемого) у владельца в конце горизонта расчета.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. В связи с неустойчивостью рынка недвижимости России и всего социально-политического положения страны, не целесообразно выбирать горизонт расчета более 3-х лет. За шаг расчета нами принят один год.

Определение ставки дисконта

С технической, то есть математической, точки зрения ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющейся базой для определения рыночной стоимости объекта.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дисконта на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость “за право получения ожидаемых в будущем поступлений”). В данномотчете используется ставка дисконта в размере 20,44%, которая получена кумулятивным методом, путем увеличения безрисковой ставки на риски, величину которых определяем экспертным методом в пределах 5% каждый.

Коэффициент капитализации рассчитаем кумулятивным подходом, который проводится в два этапа:

- определение соответствующей безрисковой ставки дохода;

- оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования.

В качестве безрисковой ставки дохода принимаем ставку рефинансирования ЦБ РФ, действующую на дату проведения оценки и составляющую 10,5 %.

Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием представлена в таблице 8:

Таблица8 - Расчет ставки дисконта

п/п Вид риска Значение показателя, %

1 2 3

1 Безрисковая ставка доходности 7,2%

2 Премия за риск ликвидности 3,5%

3 Премия за страновой риск 4,0%

4 Индекс риска по Нижегородской области 1,04%

5 Премия за риск владения объектом оценки 0,2%

6 Премия за инвестиционный менеджмент 4,5%

7 Ставка дисконтирования 20,44%

Методом Ринга определим норму возврата капитала. Остаточный срок службы недвижимости примем, равным 80 годам. Таким образом, определим норму возврата для объекта оценки

1/80=0,0125, или 1,25%.

Ставка капитализации для реверсии составит

20,44% + 1,25% = 21,69%

Таким образом, реверсия равна:

108439862,3 /0,2169 = 499953261 руб.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = SxCa,(9)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2(полезная площадь)

Ca - арендная ставка за 1 м2

Арендная ставка для торгового центра1200 руб. за кв. м в месяц.

Размер арендной ставки принимается с учетом анализа рынка Нижнего Новгорода.

Расчет дохода от объекта недвижимости

ПВДт.п.1. =6783,1 120012 = 97676640 руб./год – торговые помещения

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы(10)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель.

При сдаче объекта оценки в аренду загрузка составит 95 %, так как требуется время на смену арендаторов.Следовательно ДВД составит 92792808 руб./год.

Операционные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, землю и др.

- налог на имущество: 213736570 х 0,022 =4702204,54 руб. в год;

- налог на землю:3300 х 28,7 = 94710 руб. в год;

Общая сумма условно-постоянных расходов округленно равна 4796914,54 рублей в год.

-Амортизационные отчисления: 213736570 х 0,02 = 4274731,4 руб. в год

Чистый операционный (эксплуатационный) доход – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных начислений.

Арендная плата рассчитана, исходя из средних ставок арендной платы на аналогичные торговые помещения по Нижнему Новгороду и составляет1200 рублей за 1кв.м. в месяц.

Удорожания арендной платы исходя из среднегодовой инфляции по России – 8,5% в год.

Расчет денежных потоков представлен в таблице 9

Таблица 9 - Расчет денежных потоков

п/п Наименование

показателя Ед.

изм. Расчетные периоды

I II III

1 2 3 4 5 6

1. Сдаваемая площадь помещений кв. м. 6783,1 6783,1 6783,1

2. Базовая арендная плата Руб.

Кв. м./год 14400 14400 14400

3. Арендная плата с учетом удорожания Руб.

Кв. м./год 14400 15624 16952

4. Коэффициент загрузки 0,95 0,95 0,95

5. Действительный валовый доход Руб. 92792808 100680196,7 109238013,4

6. Затраты на ремонт Руб. 220000 246400 275968

7. Амортизационные отчисления Руб. 4274731,4 4274731,4 4274731,4

8. Операционные расходы Руб. 4796914,54 4796914,54 4796914,54

9. Чистый операционный доход Руб. 92050624,86 99911613,56 108439862,3

10. Ожидаемый поток денежных средств Руб. 92050624,86 99911613,56 108439862,3

11. Дисконтный множитель 20,44 % 0,830 0,689 0,572

13. Текущая стоимость будущих доходов Руб. 76402018,63 68839101,74 62027601,24

13. Реверсия Руб. 499953261

14. Чистый денежный поток от реализации Руб. 207268721,6

15. Чистая текущая стоимость 874044162,6

16. Рыночная стоимость здания Руб. 707221982,6

Таким образом, стоимость Объекта оценки с точки зрения его доходности округленно составила:

707221 983,00 (Семьсот семь миллионов двести двадцать одна тысячадевятьсот восемьдесят три) рубля, включая НДС-18%.

Определение стоимости торгового центра сравнительным подходомПодход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Источники информации об аналогах были взяты из сведений, публикуемых в печати и сети Internet.

Субъекты рынка стремятся совершать сделки по аналогии, основываясь на доступной им информации о ранее имевших место сделках с аналогичным имуществом.

Для сравнения взяты 3 объекта-аналога, описание которых приведено ниже.

Для сравнения взяты 3 объекта-аналога, описание которых приведено ниже.

Объект №1 Объект №2 Объект №3

Адрес: г. Нижний Новгород, ул. Геологов;

Общая площадь – 3507,5 м2;

Этажность – 3 этажа;

Год постройки – 2011г.;

Цена продажи 175000000 рублей.

Адрес: г. Нижний Новгород, ул. Ближняя;

Общая площадь – 1540,8 м2;

Этажность – 1 этаж;

Год постройки – 2012г.;

Цена продажи 93450000 рублей.

Скидка на торг Адрес: г. Нижний Новгород, ул. Полевая.

Общая площадь – 5050,5м2;

Этажность – 2 этажа;

Год постройки – 2008г.;

Цена продажи 210500000 тысяч рублей.

1. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков.

2. При оценке зданий и земельных участков сравнительным подходом рекомендуется использовать значения скидки на торг, приведенные в табл.10 

Таблица 10- Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел. Жилая недвижимость Коммерческая недвижимость Промышленная и складская недвижимость Земельные участки

До 250 6 3 9 7

Свыше 250 до 500 4 5 7 5

Свыше 500 2 7 5 В соответствии с данными о численности населенияНижнего Новгорода, равная 1 267 760 человек, ставка на торг была принята 7%.

По мнению автора книги «Оценка недвижимости» А. Н. Асаула, при помощи «Таблицы относительной важности», можно принять соответствующие корректировки на площадь, путем сравнения площадей объекта оценки с объектом аналогом

Таблица 11 - Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)

Интенсивность относительной важности Определение

0 % Равная важность

от 1 до 5% Низкое превосходство одного над другим

от 5 до 10% Умеренное превосходство одного над другим

более 10% Существенное или сильное превосходство

2,3,4,6,7,8,9 Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

Корректировка на местоположение, была применена, в отношении объекта аналога№2, расположенного по ул. Ближней, и равна 5%.

Объект оценки расположен в районе ул. Ларина, практическитак же как и объекты аналоги №1 и №3,поэтому внесение корректировок не требуется.

Поправка на условия финансирования не применялась, так как во всех случаях условия финансирования равные – рыночные.

Поправка на условия продажи не применялась, так как во всех случаях они равны – коммерческие.

Ниже в таблице 12 приведен расчет скорректированной стоимости аналогов объектов оценки.

Отталкиваясь от сведений о предложении сделок (газета «Из руки в руки»и сайта www.nizhniy-novgorod.n1.ru), можно прийти к ориентиру рыночной стоимости объекта оценки, внося соответствующие корректировки, учитывающие возможные отличия объекта от аналогов.

Таблица 12 - Определение рыночной стоимости объекта оценки

Характеристика параметра Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

Источник информации www.nizhniy-novgorod.n1.ru www.nizhniy-novgorod.n1.ru www.nizhniy-novgorod.n1.ru

Назначение помещения, описание Помещение торгового назначения Помещение торгового назначения Помещение торгового назначения Помещение торгового назначения

Качество прав право собственности обременении не выявлено право собственности обременении не выявлено право собственности обременении не выявлено право собственности обременении не выявлено

Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные

Особые условия отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют

Условия рынка цена сделки цена предложения цена предложения цена предложения

Местоположение г. Нижний Новгород, ул. Ларина г. Нижний Новгород,

ул. Геологов г. Нижний Новгород,

ул. Ближняя г. Нижний Новгород,

ул. Полевая

Общая площадь кв.м. 7199,0 3507,5 1540,8 5050,5

Транспортная доступность хор. хор. хор. хор.

Условие финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

Условие продажи Коммерческое Коммерческое Коммерческое Коммерческое

Стоимость, руб. подлежит определению 175000000 93450000 210500000

Стоимость в расчете на 1 кв.м. подлежит определению 49 893 60 650 41 679

Дата предложения 0% 0% 0%

Откорректированная цена, руб./кв.м. 49 893 60 650 41 679

Корректировка на торг, % -7% -7% -7%

Откорректированная цена, руб./кв.м. 46 400 56 404 38 761

Площадь, кв.м. +4% +7% 0%

Откорректированная цена, руб./кв.м. 48 256 60 352 38 761

Месторасположение 0% -5% 0%

Откорректированная цена, руб./кв.м. 48 256 57335 38 761

Условие финансирования 0% 0% 0%

Откорректированная цена, руб./кв. м. 48 256 57335 38 761

Условие продажи 0% 0% 0%

Откорректированная цена, руб./кв.м. 48 256 57335 38 761

Средневзвешенное значение стоимости руб./кв.м. 48 117

Стоимость объекта оценки, руб. 346 394 283 Основываясь на анализе цен, сложившихся на рынке продаж недвижимости Нижнего Новгорода с учётом перечисленных поправок, стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта недвижимости составляет 48 117 рублей.

Округленно стоимость Объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составит:

346 394300(Триста сорок шесть миллионов триста девяносто четыре тысячи триста) рублей, включая НДС 18%.

3.4 Согласование результатов оценки и заключение о стоимостиЦелью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

Доходный подход в довольно полной мере учитывает интересы инвестора в случае коммерческого использования объекта с целью получения дохода. Однако есть вероятность, что потенциальный инвестор будет использовать данную недвижимость не с точки зрения извлечения из нее дохода, а как составляющую собственного бизнеса (предприятия) для своих хозяйственных нужд.

При оценке объекта по затратному подходу, возможен не точный учет затрат на строительство (т.к. капитальное строительство производственных объектов в регионе на сегодняшний день практически не развивается), и всех видов износа (ограниченное количество информации из-за неразвитого рынка), что так же может исказить полученный результат, помимо этого данный метод не учитывает сложившуюся на дату оценки рыночную конъюнктуру.

Наиболее полно учитывающим все нюансы рынка, при наличии необходимых данных, считается сравнительный (рыночный) подход. Этот подход основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими сравнимыми объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу, поэтому подход сравнения продаж наиболее приемлем для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. В настоящее время рынок подобных объектов в городе является достаточным насыщенным, то есть рыночные данные о сделках вполне достоверны и достаточны для обоснованного заключения о стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Таблица 13 - Согласование результатов

Подход оценки Стоимость, руб. Удельный вес Итого рыночная стоимость, руб.

1. Затратный подход: 260633170 0,20 52126634

2. Сравнительный (рыночный) подход 346394283 0,26 90062513

3. Доходный подход 707221982,6 0,54 381899870

Итого 524089017

Рис.5- Рыночная стоимость объекта оценки

Итоговая совокупная рыночная стоимость торгового центра в Нижнем Новгороде, расположенного на ул. Ларина, вдоль Федеральной автодороги М-7 «Волга», на основании проведенных подходов оценки признается равной:

524 089017 (Пятьсот двадцать четыре миллионов восемьдесят девять тысяч семнадцать ) рублей.

ЗаключениеВ данном отчете производственной практики было рассмотрено понятие и классификация недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества, кроме того 1произведен анализ рынка коммерческой недвижимости города Нижний Новгород и дана характеристика оцениваемого объекта, произведена оценка здания торгового центра, в том числе анализ наиболее эффективного использования.

Оценка здания торгового центра была осуществлена с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и получить наиболее привлекательную стоимость объекта, а следовательно и наибольшую выгоду при определении способа получения дохода от использования объекта.

Итоговая стоимость была сформирована в результате проведения вышеуказанных подходов.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на май 2016г. составляет округленно 524 089 017 (Пятьсот двадцать четыре миллионов восемьдесят девять тысяч семнадцать ) рублей.

Важно отметить, что в случае снижения эффективности от использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть возможность изменения назначения, что продлит срок эффективного использования объекта недвижимости.

Таким образом,в результате износа здания и других улучшений, объекты недвижимости должны обладать адаптивным характером и способностью отвечать современным тенденциям на рынке недвижимости.

Что касается, рынка нежилых помещений Нижнего Новгорода, то в наибольшей степени развит в секторах офисной, торговой, производственно-складской недвижимости. Отдельный сектор образуют помещения свободного назначения – встроено-пристроенные помещения небольшой площади (чаще всего до 300 кв. м), а иногда и отдельно стоящие здания, которые в зависимости от объемно-планировочных и конструктивных характеристик могут использоваться в различных целях.

Минимальные цены предложений объектов нежилого фонда представлены производственными помещениями, а максимальные – торговыми и офисными помещениями высокого класса.

Резюмируя все вышесказанное, можно выделить основные ценообразующие факторы для объектов коммерческого назначения

Местоположение объекта – в данном случае рассматривается престижность географического местоположения региона, удаленность от областного центра и других крупных городов.

Отдельно рассматривается фактор локального расположения относительно основных транспортных магистралей и т.п.

Права и размер земельного участка.

Конструктивные особенности объекта: капитальность зданий, наличие коммуникаций.

Площадь объекта: чем больше площадь объекта, тем меньше удельный показатель его стоимости в предположении его продажи целиком.

Техническое состояние помещения.

Все перечисленные факторы влияют на стоимость объекта как при

продаже так и при сдаче в аренду. Поэтому при выборе наиболее эффективного использования объекта, менеджеру принимающему решение в данной области, важно в первую очередь полагаться на проведенный достоверный анализ качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Кроме того важно понимать, какие цели преследует собственник, и уже исходя из них выбирать верный способ управления объектом оценки.

Список литературы

Асаул А Н Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 2-е изд. 2011.

Горемыкин В. А ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ 6-е изд. Учебник для вузов 2012М.:Издательство "Юрайт".

Грязнова А.Г. ОЦЕНКА БИЗНЕСА, Учебник 2-Е ИЗД., ПЕРЕРАБ. И ДОП. 2011М.:Финансы и статистика.

Есипов В Е ОЦЕНКА БИЗНЕСА: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ. 3-Е ИЗД. 2014СПб.:ПИТЕР.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости – учебное пособие для ВУЗОВ,(ИЗД:4) 2010 М.: КноРус.

Комаров С.И., Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости: учебник – 2013 М.:ФОРУМ.

Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. – «Справочник оценщика

недвижимости. Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты» Нижний Новгород 2014г.

Петров В.И. – Оценка стоимости земельных участков.3-Е ИЗД. УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ 2010 М.:КноРус.

Чеботарев Н.Ф – Оценка стоимости предприятия (БИЗНЕСА, УЧЕБНИК) 2015 М.: Дашков и К.

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

"Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519).

Похожие работы:

«Условия типовых задач.Первый блок: Задача 1 (3 балла). Инвестор покупает облигацию по номиналу, номинал равен 500 руб., купон 9%, выплачивается один раз в год. До погашения облигации семь лет. Инвестор полагает, что в течение бл...»

«Yota Yota консолидировала на базе Microsoft Dynamics CRM ключевые процессы клиентского обслуживания, которые ранее велись в нескольких разрозненных бизнес-приложениях. Контакт-центр Yota, через который проходит 100 тыс. обращений ежемесячно, получил единый инструмент работы с клиентами на всех этапах, а сам опера...»

«Приложение к рабочей программе дисциплины "Бизнес-аналитика"МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИВЛАДИВОСТОКСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТЭКОНОМИКИ И СЕРВИСАКАФЕДРА МАТЕМАТИКИ И МОД...»

«СЕМИНАР ПО ЯПОНСКОМУ СТИЛЮ УПРАВЛЕНИЯ: ТАЙМ-МЕНЕДЖМЕНТ, МЕТОД ХОРЕНСО и PDCA, 29 сентября 2017 года Описание семинара Кыргызско-Японский Центр человеческого развития проводит семинар по японскому стилю управления: Тайм-менеджмент, метод ХоРенСо и P...»

«Тесты по дисциплине "Финансы, денежное обращение и кредит"1. Закон денежного обращения определяетА) скорость оборота денег;Б) величину денежной массы;В) уровень инфляции;Г) уровень рентабельности.2. Инфляция означаетА) падение уровня цен;Б) повышение...»

«МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ БИЗНЕСАПРОГРАММАВСТУПИТЕЛЬНОГО ЭКЗАМЕНА В МАГИСТРАТУРУ ПО СПЕЦИАЛЬНОСТИ 6М050700 – МЕНЕДЖМЕНТ Направление подготовки: профильное, научно-педагогическое Алматы, 2013 г. Содержание программы Краткое описа...»

«Государственное учреждение образования "Институт бизнеса и менеджмента технологий" Белорусского государственного университета Кафедра бизнес-администрирования Аннотация к дипломной рабо...»

«Тест по содержанию комедии Н В. Гоголя "Ревизор". 8 класс.1. Какая русская народная пословица стала эпиграфом к "Ревизору"? а) "Тише едешь дальше будешь"; б) "Глаза боятся, а руки делают"; в) "На зеркало неч...»

«КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕСанкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования"Промышленно-экономический колледж"(СПб ГБОУ СПО "ПЭК") КУРСОВОЙ ПРОЕКТ (КУРСОВАЯ РАБОТА) По МДК 04.01 "Оценка недвижимого имущества" Тема: Оценка склада Специальность: 21.02.05 Земе...»

«Горбунова Валентина ВикторовнаКонтактная информация: Телефон: домашний Контактный телефон 89047699554 Телефон: рабочий 2774444 E-mail vala191@mail.ruОбразование: Сентябрь 2007 – июль 2011 (Казанский финансово-экономический институт) Диплом бакалавра с отличием по специальности Финансовый...»

«Приложение к постановлению Администрации от№ Муниципальная программа "Культура городского округа Химки" Химки, 2016 г.1. Общая характеристика сферы реализации муниципальной программы "Культура городского округа Химки"...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИВЛАДИВОСТОКСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И СЕРВИСАИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНОГО БИЗНЕСА И ЭКОНОМИКИКАФЕДРА МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ И МЕЖДУНАРОДНЫХ ОТНОШЕНИЙМИГРАЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ И МИРОВАЯ ПОЛИТИКА ОСНОВНАЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГР...»

«Александр БобренкоДата рождения: 29.05.1987 Контактный телефон: (095) 207-96-36 Skype: en1ight E-mail: oknerbob@gmail.comLinkedin: https://www.linkedin.com/in/en1ight Место жительства: КиевКлючевые навыки: HTML/CSS, SASS, Javascript, jQuery, Bootstrap, Joomla, WordPress, Git, начальные зн...»

«Из всех теорий Рикардо теория ренты самая знаменитая, она навсегда останется связанной с его именем. Эта теория так известна, что еще и ныне она является одним из классических экзаменационных вопросов. Вопрос о ренте (т.е. земельном доходе; английское слово rent про...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Московский государственный лингвистический университет" (ФГБОУ ВО МГЛУ) Аннотация к выпускной квалификационной работе Арсланова Арслан...»

«Название мероприятия: Игра-соревнование "Весы финансового благополучия" Тема занятия: "Семейный бюджет". Цель: обобщение полученных знаний по теме "Семейный бюджет".Задачи:1) Развивающие: развивать познавательную активность, творческое мышление, а...»

«У Т В Е Р Ж Д Е Н О Решением Совета директоров ЗАО "ПРСД" № 19/2017 от "13" июня 2017 года Председатель Совета директоров _ Загачин Д.РЕГЛАМЕНТ проведения открытого аукциона по продаже имущества, составляющего Открытый паевой инвестиционный фонд сме...»

«УТВЕРЖДАЮ:Зам. генерального директора по экономике и финансам ОАО "НПО НИИИП-НЗиК" _В.Н.Щербаков "20" марта 2014 г.КОНКУРСНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ на право заключить договор на выполнение работ по ремонту помещений (корпус 1 на о...»

«2796540-24765МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Дальневосточный федеральный университет"...»

«г. Москва, 2012 год Разработчик: ООО "Консалтинговая Компания Кислород" Генеральный директор Никитченко А.А. Член Гильдии Маркетологов России Инвестиционное предложение "Универсальный коврик "Трава" Описание проблемы В на...»

«ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН 30.08.1996 г. N 279-IО БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ (Новая редакция) Статья 1. Цель настоящего Закона Статья 2. Законодательство о бухгалтерском учете Статья 3. Основные принципы бухгалтерского учета Статья 4. Бухгалтерский учет Статья 5. Бухгалтерская информация Статья 6. Субъекты бухгалтерского уче...»

«Список региональных представителей операторов электронного документооборота в г. Севастополе на 12.08.2015№ п\п Наименование регионального представителя Адрес Сайт Контактные данные Электронный адрес Должность и ФИО отве...»

«Администрация муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской областиПОСТАНОВЛЕНИЕ " 30 " мая 2016 года № 321 О внесении изменений в постановление администра...»








 
2017 www.docx.lib-i.ru - «Бесплатная электронная библиотека - интернет материалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.