WWW.DOCX.LIB-I.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Интернет материалы
 

«Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Промышленно-экономический колледж» (СПб ГБОУ ...»

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ

Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования

«Промышленно-экономический колледж»

(СПб ГБОУ СПО «ПЭК»)

курсоВОЙ ПРОЕКТпо МДК.04.1 Оценка недвижимого имущества

Тема: Определение рыночной стоимости складской недвижимости

Специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Руководитель В.В. Демина

Выполнил студент группы 53604 К.А. Мещеряков

Санкт-Петербург

2016 г.

С О Д Е Р Ж А Н И Е

Стр.

Введение 3

Оценка недвижимости

1.1 Оценочная деятельность 5

1.2 Недвижимость как объект оценки 7

1.3 Классификация недвижимости 11

1.4 Признаки недвижимости 14

1.5 Терминология недвижимости 15

1.6 Цели оценки недвижимости 18

1.7 Правовое обеспечение оценочной деятельности 22

2. Классификация складской недвижимости 24

3. Анализ рынка складской недвижимости. Итоги за 2015 год 28

4. Анализ рынка складской недвижимости. Итоги за 1-е полугодие

2016 года 33

5. Анализ среды местоположения оцениваемого объекта недвижимости 37

6. Описание оцениваемого объекта недвижимости 39

7. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости



7.1 Затратный метод 41 7.2 Сравнительный метод 51

7.3 Доходный метод 58

Список используемой литературы 67

ВВЕДЕНИЕ

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.





С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико- правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1.Оценочная деятельность

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1.    Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2.    Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3.    Залог, раздел, наследственное дарение;

4.    Страхование;

5.    Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6.    Инвестиционное проектирование;

7.    Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

•    отдельные материальные объекты (вещи);

•    совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

•    право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

•    права требования, обязательства (долги);

•    работы, услуги, информация;

•    иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Недвижимость как объект оценки

В Гражданском Кодексе РФ (статья 130, п. 1) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости («естественная» полезность), так и социальной формой ее использования («социально-экономическая» полезность).

«Естественная» полезность недвижимости. В качестве физического объекта, недвижимость обладает «естественной» (природной) полезностью, удовлетворяющей определенные потребности человека.

Например, месторождение железной руды является источником сырья для производства железа; дом может служить жильем; строение может выполнять функции торгового или производственного помещения; участок леса является потенциальным источником строительных материалов или топлива, а может быть использован и как зона отдыха (средство восстановления рабочей силы человека) или как заповедная зона (средство сохранения среды обитания человека).

Особое место среди объектов недвижимости занимают земельные участки, поскольку вся жизнедеятельность человека зависит от земли и происходит на земле.

Как физический объект, недвижимость характеризуется:

наличием «прочной связи» с землей, на которой он расположена недвижимость,

местоположением (основная и наиболее существенная характеристика),

определенным составом элементов, который формирует качественные характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта недвижимости (жилой дом, промышленное помещение и т.п.),

натуральными единицами измерения (метры, килограммы, гектары),

длительностью физического существования,

собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз — инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

Недвижимость формирует физический компонент среды обитания человека и составляет одно из фундаментальных условий его жизнедеятельности.

«Социально-экономическая» полезность недвижимости. Поскольку недвижимость составляет фундаментальное условие человеческой жизнедеятельности, возникает естественная потребность присвоить эти условия, чтобы гарантировать удовлетворение определенных интересов.

Собственность на недвижимость (особенно на землю) является одним из ключевых отношений между людьми, которое придает недвижимости комплекс новых свойств. Эти свойства, в отличие от «естественных», можно было бы назвать «социальными». Если попытаться представить процесс появления «социальных» свойств недвижимости в логической последовательности, то картина выглядела бы следующим образом.

Присвоение недвижимости требует особой юридической процедуры и юридического оформления — она называется «формирование объекта недвижимости». Формирование объекта (предмета) недвижимости — юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которой объекту недвижимости присваивают технические и экономические характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из всех других аналогичных объектов на территории населенного пункта.

После того, как юридические права определены и оформлены соответствующим образом, собственник объекта недвижимости получает возможность использовать его в экономических и иных целях.

Юридическими признаками «объекта недвижимости» являются:

- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику — государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

- минимальные размеры (минимальная доля) той части недвижимого имущества, которая может быть обособлена в виде отдельного объекта недвижимости (зависит от назначения объекта) (перечень типов объектов недвижимости и возможные обособляемые единицы объектов недвижимости обычно устанавливаются законодательством);

- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Объект недвижимости — физический объект, «сложная вещь», состав которой образуют следующие различные элементы:

1. Земельные участки

2. Леса и многолетние насаждения.

3. Обособленные водные объекты

4. Недра.

5. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей.

6. Предприятия.

7. Иное имущество, подлежащее государственной регистрации:

Период существования объекта недвижимости определяется периодом существования земельного участка, который как объект может исчезнуть только в силу радикального земельного передела, при котором сносятся все постройки, стираются все границы, и земля нарезается заново. В период существования земельного участка все то, что построено на нем, может быть многократно перестроено, в том числе с полной заменой строений, растений и прочего. Именно поэтому любые строения на земельном участке, инженерные коммуникации под землей, озеленение или иное «облагораживание» участка земли рассматриваются как его улучшения.

Таким образом, под объектом недвижимости понимается земельный участок, благоустроенный (имеющей жилые постройки, инженерные коммуникации, зеленые насаждения, или спланированный под застройку и пр.) для достижения определенных целей.

1.3 Классификация недвижимости

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и   применение методов оценки различных видов недвижимости.

Для этих целей можно применять различные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. 

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1.  Специализированная недвижимость -  это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения и ли сочетанием этих факторов.

2. Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом   рынке для того, чтобы использовать ее для существующих   и ли   аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

а) жилая недвижимость —   малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной   этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой   недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

-лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

-  учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки   культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей классификации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или   капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке неоформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства. 

1.4 Признаки недвижимости

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

1.5 Терминология оценки недвижимости

Основные термины, используемые при оценке недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму – в профессиональной литературе; а к третьему – формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, на практике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Таким образом, эти определения помогают систематизировать знания по оценке и обеспечивают основу общего языка их профессионального общения.

 Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

 Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества – дата по состоянию, на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

 Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Эти определения помогают специалистам систематизировать свои знания по оценке и обеспечивают основу общего языка их профессионального общения.

1.6 Цели оценки надвижимости

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право  на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

приватизации;

передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

переуступке долговых обязательств;

передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

купле-продаже объектов недвижимости;

акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

ликвидации объектов недвижимости;

сдаче недвижимости в аренду;

уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

страховании объектов недвижимости;

кредитовании под залог объектов недвижимости;

разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право.

При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон. География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком.

Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента.

Земля — главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена. Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли.

Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

1.7 Правовое обеспечение оценочной деятельности 

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать  сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки.

Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Склады – это здания, сооружения и многообразные устройства, которые предназначены для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

    Развитие рынка складской недвижимости поставила профессиональных участников перед необходимостью классифицировать существующие и строящиеся объекты коммерческой недвижимости в соответствии с требованиями рынка. Хотя единой, всеми признанной классификации нет, специалисты крупнейших компаний все же предлагают свои наиболее популярные и самые подходящие для современной России варианты классификации складской недвижимости.

Принятие такой классификации складской недвижимости важно по двум причинам:

    - принятие классификации складской недвижимости позволит снять многие вопросы и недоразумения, возникающие среди профессиональных участников рынка недвижимости; 

    - таким образом, создастся определенный стандарт, к которому нужно стремиться.

Для более простого выбора склада следует разделить здания на разные виды в зависимости от определенных признаков. Можно выделить такие критерии выбора склада:

Отношение к логистическим областям;

Отношение к другим участникам системы логистики;

Форма собственности;

Принадлежность;

Функциональное назначение;

Ассортиментная специализация;

Режим хранения;

Технологическая оснащенность;

Вид складских зданий;

Вид складирование;

Наличие транспортных связей и их тип;

Масштаб деятельности.

Многие компании, имеющие опыт в логистике и оценке коммерческой недвижимости, имеют свои системы, по которым выполняется классификация складов. Представляет интерес системы санкт-петербургской группы компаний «РМС» и лондонской фирмы Knight Frank, ведущей мировой компании в оценке всевозможной недвижимости. Во многом эти системы классификации похожи.

Первая классификация разработана в РФ, поэтому она учитывает особенности центральных регионов России и основные требования, на которые обращают внимание арендаторы и покупатели в первую очередь. Согласно этой классификации, складские помещения разделяются на 4 категории, которые обозначаются заглавными латинскими буквами.

Склады класса «А»

Склад класса А представляет собой современное одноэтажное здание, строительство которого велось с соблюдением предписанных технологий и с использованием материалов высокого качества. К нему предъявляются такие требования:

Высота не менее 8 м, чтобы можно было разместить многоуровневые стеллажи;

Пол с ровной поверхностью, без дефектов и с антифрикционным покрытием;

Пожарная сигнализация и автоматизированная система тушения пожаров спринклерного или порошкового типа;

Возможность четкой регуляции температурного режима;

Наличие тепловых завес на воротах;

Ворота докового типа автоматического действия, оборудованные гидравлическим пандусом с регулированием по высоте;

Центральное кондиционирование;

Охранная сигнализация и видеонаблюдение всей площади и окружающего пространство;

Офисные помещения, совмещенные со складом;

Наличие телекоммуникационных линий оптико-волоконного типа;

Достаточная площадка, чтобы большегрузные автопоезда могли свободно маневрировать и стоять в отстое;

Удобный подъезд, предпочтительно размещение рядом с центральными магистралями.

Класс B:

капитальное многоэтажное здание;

высота потолков от 4,5 до 8 м;

асфальтные или бетонные полы без покрытия;

температурный режим в пределах от +10 до +18 °С;

противопожарная система;

пандус для разгрузки;

наличие офисных помещений;

телекоммуникации;

охраняемая территория.

Класс C:

капитальное производственное помещение или утепленный ангар;

высота от 3,5 до 18 м;

отапливаемое помещение (температура зимой +8: +14 °С).

асфальтные, плиточные или бетонные полы без покрытия;

ворота на нулевой отметке (транспорт заходит внутрь помещения).

Класс D:

Таким образом, требования к этому классу складов весьма жесткие. Далеко не все здания удовлетворяют им. Наиболее мягкие требования к складам класса D. К ним относят такие площади, используемые под склады:

Подвальные помещения;

Объекты гражданской обороны;

Неотапливаемые производственные здания;

Ангары.

Западная классификация складов

Британская компания разработала Knight Frank собственную систему, по которой определяются виды складов и их классификация. Эта система создана на основе мирового опыта и в некоторой степени адаптирована для работы в РФ. Классификация данной компании принята большинством крупных фирм, работающих в области оценки коммерческой недвижимости. Сейчас происходит её внедрение на российском рынке.

Складским помещениям присваиваются один из шести классов, начиная от наиболее высокого А+ до самого низкого D. В этой шкале классов C+ и D+ не предусмотрено. Разделение на 6 классов позволяет более точно определить уровень оснащенности и эффективности здания. В целом, к складам класса А+ и А предъявляются более жесткие требования, чем к аналогичному классу по классификации компании «РМС».

    Специалистами выдвигаются и технические требования к складам. Например, здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м. должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы с анти пылевым покрытием, должна работать система принудительной вентиляции и пожаротушения.

    Основные требования арендаторов к складским помещениям:

- наличие отопления;

- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;

- близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;

- высота потолков – 7-9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.

3. АНАЛИЗ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ИТОГИ 2015 ГОДА

Сегмент складской недвижимости России, начавший свое развитие около 10 лет назад, традиционно концентрировался в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Однако по мере насыщения рынка, развития торговой инфраструктуры и увеличения объемов потребления в регионах, а также развития дорожной сети на карте складской недвижимости России начали формироваться новые транспортнологистические хабы. Сегодня объем качественных складских площадей сконцентрирован вблизи городов, которые являются не только дистрибуционными, но и крупными потребительскими центрами. При этом логичным является расположение логистических узлов на расстоянии от 600 км друг от друга («транспортное плечо»).

Московский регион и Санкт-Петербург по-прежнему остаются основными рынками спроса на качественные склады, однако региональные города уже на протяжении 3 лет демонстрируют увеличение объемов поглощения складских площадей, привлекая местных, а также федеральных и иностранных арендаторов и покупателей.

1) Спрос со стороны операторов розничной торговли

Несмотря на снижение объемов поглощения качественных складских площадей как в Московском регионе, так и на рынках региональных городов, структура спроса изменилась незначительно. Основной спрос предъявляют операторы розничной торговли, которые на фоне увеличения объемов розничного товарооборота осуществляют активную экспансию в регионы.

Рисунок 1.Динамика прироста оборота розничной торговли и поглощения складских площадей в регионах

2) Дефицит качественного спекулятивного предложения

Объем предложения складских площадей в регионах в значительной степени формируется за счет низкокачественных складских объектов, представленных бывшими промышленными объектами, зачастую расположенными в черте города. Подобные объекты востребованы у местных компаний, нуждающихся в блоках малой площади и не готовых к более высоким ставкам аренды.

3) Ставки аренды в регионах на уровне показателей рынка Московского региона

На фоне увеличения доли вакантных площадей и снижения объема спроса на рынке складской недвижимости Московского региона запрашиваемые ставки аренды демонстрируют снижение. В свою очередь, в региональных городах зачастую отмечается нехватка качественного предложения, что способствует стабильному уровню арендных ставок. В некоторых городах может наблюдаться снижение ставок аренды на фоне увеличения объемов, планируемых к вводу в эксплуатацию объектов, однако разнонаправленная динамика ценовых показателей Московского региона и рынков большинства региональных городов привела к тому, что запрашиваемые ставки аренды находятся на сопоставимом уровне.

В отличие от рынка складской недвижимости Московского региона, где коммерческие условия традиционно номинировались в иностранной валюте, а в связи с валютными колебаниями декабря 2014 г. января 2015 г. произошел массовый переход на российскую национальную валюту, рынки региональных городов, включая Санкт-Петербург, в большей части всегда функционировали в рублях.

Рисунок 2.Средние ставки аренды качественных складских площадей в различных городах России

4) Строительство складских объектов формата built-to-suitКомпании, выходящие на рынок региональных городов, сталкиваются с отсутствием подходящих складских площадей, в результате чего вынуждены прибегать к строительству склада формата built-to-suit. В свою очередь, девелоперы, у которых есть планы по строительству складских объектов, в большинстве случаев приостановили или пересмотрели планы: одни переориентировались на строительство под конкретного клиента, другие отказались от реализации проекта.

5) Логистика в индустриальных парках

Индустриальные парки, создавая условия для эффективного размещения производства, одновременно являются одним из векторов развития складского рынка. Компании-резиденты индустриальных парков часто используют земельные участки для размещения складских объектов как для собственных нужд, так для сдачи складских площадей в аренду. Так, сегодня за пределами Московского региона и Санкт-Петербурга (включая Ленинградскую область) функционирует 33 индустриальных парка.

Таблица 1

Ключевые показатели рынков складской недвижимости России

Административныйцентр субъекта РФ Общий объемкачественныхскладских площадейна май 2015 г.(классы А и В),тыс.кв.мЧисленностьнаселенияна 1 января 2015 г.,тыс.чел.Оборот розничнойторговли в 2014 г.,млрд руб. Арендные ставки,руб./кв.м/месяц Уровеньвакантныхплощадей,%Москва 9 700 19 420,6 4 436,9 450–650 9,8

Санкт-Петербург 2 647 6 971,1 1 001,2 400–600 6

Екатеринбург 795 4 327,6 998,6 450–550 2

Новосибирск 743 2 746,7 462,6 450–550 11

Казань 459 3 855,3 781,0 330–380 13

Воронеж 412 2 331,5 422,9 400–450 5

Ростов-на-Дону 377 4 242,3 754,1 420–500 6

Самара 328 3 211,6 622,9 380–450 9

Нижний Новгород 360 3 270,6 623,1 450–550 8

Краснодар 220 5 453,9 1 064,0 360–420 7

Челябинск 201 3 496,3 538,8 490–520 8

Пермь 120 2 637,7 487,4 390–420 1

Уфа 100 4 071,6 781,3 500 0,5

Красноярск 89 2 859,8 490,8 350–400 1

Владивосток 61 1 933,4 279,5 420–500 2

АНАЛИЗ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ИТОГИ ЗА 1 –Е ПОЛУГОДИЕ 2016 ГОДА

С января по июнь 2016 года в регионах России введено в эксплуатацию 168 000 кв. м складских площадей, что меньше аналогичного показателя 2015 года более чем в 2 раза (360 000 кв. м) и является минимальным значением с 2011 года (150 000 кв. м), отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, подводя предварительные итоги I полугодия 2016 года на рынках складской недвижимости 17 региональных городов России. 

В исследование вошли такие города как Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Краснодар, Воронеж, Челябинск, Тула, Красноярск, Калуга, Пермь, Владивосток, Уфа, Тверь, Хабаровск.

Ограниченный доступ к заемному финансированию, его высокая стоимость, а также значительный объем вакантных площадей стали причинами замедления строительной активности на складском рынке России. На данный момент наиболее востребованным форматом строительства складов является схема built-to-suit, по которой с 2015 года в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов.

Наибольший объем ввода в эксплуатацию с января 2015 по июнь 2016 пришелся на Екатеринбург (105 400 кв. м) и Челябинск (105 800 кв. м).

Одной из тенденций текущего времени является расширение географии складского рынка. Качественные складские комплексы появляются в городах, не являющихся крупными логистическими центрами или городами с высокой численностью населения (например, Смоленск, Тюмень, Ульяновск и т. Д.), и представляют собой преимущественно распределительные центры крупных торговых сетей.

На данный момент запрашиваемая ставка аренды на качественные складские помещения в регионах варьируется в диапазоне 300-500 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). Относительно прошлого года верхняя и нижняя границы диапазона ставок аренды снизились на 10%.

Договоры аренды заключаются на короткий срок (1-3 года). Широкий диапазон ставок аренды обусловлен сильной дифференциацией рынка и зависит от объема предлагаемых в аренду складских площадей в отдельно взятом регионе, а также их качества. Стоит отметить, что в тех регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка аренды может вдвое превышать среднюю для объектов аналогичного качества в других городах.

По состоянию на июнь 2016 года на региональном рынке свободно около 800 000 кв. м складских площадей классов «А» и «B», что сопоставимо с аналогичным показателем в Московском регионе. Наибольший объем вакантных площадей сконцентрирован в Ростове-на-Дону – 30,5% объема рынка региона, а также в Краснодаре и Челябинске – 31,5% и 42,1% соответственно.

Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле, Knight Frank Russia&CIS, отметил: «На региональных рынках мы наблюдаем логичные с точки зрения девелопмента изменения – торможение развития проектов и переход к предложению по принципу «строительство под ключ», усиление роли региональных девелоперов и снижение активности федеральных. Но масштаб рынка имеет значение: так, объем вакантных площадей во всех региональных качественных логоцентрах практически равен тому количеству пустующих складов, которые мы наблюдаем в московском регионе – а это значит, что любая серьезная арендная сделка, например, на 10-20 тыс. кв. м., существенно меняет уровень вакансии в регионе, в то время как в Московской области для этого необходимы объемы поглощения на порядок выше. Скорее всего, неспешное развитие региональных проектов продолжится, но в ближайшие два-три года не стоит ожидать появления грандиозных логистических центров, построенных не для нужд конкретного клиента».

Рисунок 3.Динамика прироста качественных складских площадей на региональных рынках

Таблица 2

Ключевые показатели рынков складской недвижимости России

Регион Общий объемкачественныхскладскихплощадейкласса «А» и «В»(по сост. наиюнь 2016 г.,тыс. кв. м) Численностьнаселенияна 1 января2016 г.(тыс. чел.) Оборотрозничнойторговлив 2015 г.(млрд руб.) Объемкачественныхскладскихплощадейна 1 млрд руб.оборотарозничнойторговли(тыс. кв.м/млрд руб.) Уровень вакантных площадей (%) Арендныеставки(руб./кв. м/месяц)

Москва 12086 19648,8 6035,4 2 8,7 450-600

Санкт-Петербург 2860 7004,5 1455,9 1,93 5,4 400-600

Екатеринбург 924,5 4330 1035,7 0,89 3,8 400-480

Новосибирск 859,1 2762,2 444,4 1,93 8,4 360-480

Самара 504,5 3205,9 622,9 0,8 9 350-420

Ростов-на-Дону 477,3 4236 824,9 0,58 30,5 360-490

Казань 459,9 3868,7 776,2 0,59 13,2 380-450

Нижний Новгород 407,7 3260,3 625,1 0,65 1,5 400-480

Краснодар 321,2 5513,8 1160,6 0,29 31,5 340-480

Воронеж 306,2 2333,5 463,7 0,66 11,4 300-420

Челябинск 228,6 3500,7 513 0,45 42,1 370-480

Тула 199,8 1506,4 253,4 0,79 9,4 380-510

Красноярск 156,9 2866,5 473,4 0,33 25,7 320-380

Калуга 147,7 1009,8 168,9 0,87 44,4 500

Пермь 144,6 2634,4 478 0,3 6,2 380-430

Владивосток 87,9 1928,9 341,7 0,26 6,3 495

Уфа 85,3 4071,1 784,6 0,11 0,6 350-460

Тверь 39,8 1304,7 211,1 0,19 25,1 310-380

Хабаровск 34,3 1334,5 271,6 0,13 1,4 –

5.АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

Тверская область — субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа.

Административный центр — город Тверь. Исторически область называлась Тверская земля, Тверской край. В составе Российской империи и РСФСР до 1929 года существовала как Тверская губерния.

Граничит с Московской, Ярославской, Вологодской, Новгородской, Смоленской и Псковской областями.

Тверская область расположена в северо-западной части России на 55,5-58,5° северной широты и 31-38° восточной долготы и входит в состав Центрального экономического района России. С запада на восток она протянулась более чем на 450 км, а с севера на юг — примерно на 350 км. Расстояние от областного центра до г. Москвы составляет 167 км, до г. Санкт-Петербурга — 485 км. Площадь Тверской области — 84,2 тыс.кв.км. По занимаемой площади Тверская область одна из самых больших в европейской части России.

Тверская область включает в себя 36 административных районов, 23 города, в том числе областного подчинения — 12 (Бологое, Вышний Волочек, Ржев, Торжок и др.). Административным центром области является город Тверь.

Население

Численность населения области по данным Госкомстата России составляет 1 315 071 чел. (2015). Плотность населения — 15.62 чел/км. Городское население — 75.21 % (2015). В состав области входит 23 города, 30 посёлков городского типа.

Административное деление

Область включает 7 городских округов и 36 муниципальных районов.

Гидрография

На территории области свыше 800 рек общей протяжённостью около 17 000 км. Основная река — Волга (685 км). Её исток находится в Осташковском районе. Также в области особенно значимы и другие реки: Вазуза (162 км), Западная Двина (262 км), Тверца (188 км), Медведица (269 км), Молога (280 км) и Межа (259 км). По территории области проходит водораздел Каспийского и Балтийского морей.

На территории региона 1769 озёр (1,4 % территории), в том числе Селигер (259,7 км), Верхневолжские озёра, Великое, Верестово, Пирос и Шлино. Максимальная озёрность на западе и северо-западе области. Самые глубокие озёра области (эворционные) — Бросно (41,5 м) и Долосец (41 м).

Основные водохранилища: Верхневолжское, Иваньковское, Угличское и Рыбинское, расположенные на Волге, Вазузское и Вышневолоцкое на менее крупных реках.

Развито судоходство по Волге, речной порт «Тверь» с грузовым причалом для судов «река — море» с осадкой до 4 м.

Транспорт

В области широко развита транспортная сеть. Через ее территорию проходят две автомобильные дороги международного значения «Москва — Санкт-Петербург» и «Москва — Рига», которые связывают область со странами Балтии, Финляндией.

В состав транспортного комплекса области входят также участки Октябрьской железной дороги «Москва — Санкт-Петербург», «Москва — Рига», «Рыбинск- Бологое — Псков — Рига», «Москва — Сонково — Санкт-Петербург» и самый крупный на верхней Волге Тверской порт с грузовым причалом, позволяющим обслуживать суда типа «река-море» с осадкой до 4-х метров. В г. Твери расположен международный аэропорт «Мигалово» с взлетно-посадочной полосой для обслуживания самолетов крупнотоннажной транспортной авиации.

6. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Оцениваемый объект недвижимости расположен по адресу – Тверская область, пгт. Озерный, ул. Коммунальная, д.10.

Имеется подъездная дорога с асфальтно - бетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.

Таблица 3

Краткая характеристика объекта оценки

Объект Склад готовой продукции железобетонных изделий

Адрес объекта Тверская область, пгт. Озерный ул. Коммунальная д.10

Площадь здания, кв.м. 1200

Объем здания, куб.м. 3387

Площадь участка га 0.5

Территориальный пояс 1

Климатический район 2

Фундамент бутобетон ленточный

Стены Сборные железобетонные блоки

Перекрытия железобетонные плиты

Кровля рубероид, битум

Пол бетонный

Тип здания тип В - склад

Группа капитальности 1

Срок службы, лет 150

Земельный участок, на котором расположен склад, находится на северной стороне пгт Озерный.

Участок имеет прямоугольную форму и расположен на ровной местности.

В процессе осмотра объектов недвижимости и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, выявлено не было.

Площадь земельного участка 0,5 га.

Таблица 4

Общая характеристика здания

Год постройки 1965

Дата ввода 1965

Полезная площадь, кв.м. 886

Строительный объем, куб.м. 3387

Тип отопления водяное

Тип оповещения электрическое

Тип системы вентиляции приточно-вытяжная

Водопровод нет

Транспортное оборудование крановое

Этажность первый

Таблица 5

Конструктивная характеристика здания

Фундамент Бутобетон ленточный

Стены Сборные железобетонные блоки

Перегородки Железобетонные блоки

Пол Бетонный

Материал перекрытий Железобетонные плиты

Материал покрытия Рубероид, битум

Материал ворот Металлические

Материал кровли Рулонная, рубероид, битум

Материал гидроизоляции Рубероид, битум

7. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

7.1 Затратный метод

Затратный метод основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.

Стоимость объекта недвижимости затратным методом определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

Сущность затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному подходу – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ.

Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого значителен.

В курсовой работе применен метод сравнительной единицы для расчета полной стоимости воспроизводства объекта недвижимости. Метод применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и внешний.

Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздействия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта.

Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле:

И = q1 u1 + q2 u2 + …+ qn un, (1)

где qi - удельный вес i – го конструктивного элемента;

ui - износ i – го конструктивного элемента в %;

n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.

Функциональный износ – величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Внешний (экономический) износ – форма износа, представляющая собой уменьшение стоимости имущества за счет экономической, политической, экологической обстановки как в регионе, так и непосредственно вблизи местонахождения объекта.

Таблица 6

Описание конструктивных элементов

Наименование конструктивных элементов Описание конструктивных элементов Техническое состояние % износа

1 2 3 4

Фундамент Неравномерное проседание, появление трещин различной формы удовлетворительное 35

Стены и перегородки Отслоение раствора в стыках, трещины на наружной поверхности, следы протечек в помещениях удовлетворительное 30

Перекрытия Трещины в плитах, следы протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания удовлетворительное 35

Кровля Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами) верхнего слоя кровли, требующие замены до 10 % кровли; ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникание влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах)

удовлетворительное 36

Проемы дверные коробки (колоды) перекошены

Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует удовлетворительное 30

Полы Сколы, трещины, нарушение целостности деформационных швов удовлетворительное 35

Отделочные работы Отставание или отбитые места площадью менее 1 м2 до 5 % площади поверхности. удовлетворительное 30

Электроосвещение потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски хорошее 20

Прочие работы Отставание или отбитые места площадью менее 1 м2 до 5% площади штукатурки удовлетворительное 35

Таблица 7

Расчет физического износа здания по конструктивным элементам

Наименование конструктивных элементов здания Удельный вес конструкции элемента, % Степень износа, % Удельный вес х процент износа

Фундамент 4 30 120

Стены 43 35 1505

Перекрытия 11 35 385

Крыша 7 36 252

Полы 11 35 385

Проемы 6 30 180

Отделочные покрытия 5 30 150

Внутренние сантехнические и электротехнические устройства 10 20 200

Прочие работы 3 35 105

Итого 100 3282

Физический износ здания составляет 3282 : 100 = 32,82 %.

При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86 (р), Госгражданстрой,1988 г.

Определение внешнего износа

Нахождение данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса, т.е. имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.

Функциональный износ Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.

Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональный износ проявляется в несоответствии свойств объекта современным требованиям рынка.

В ходе настоящего исследования признаков функционального износа не обнаружено.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Физический износ является функцией времени. Чем выше возраст объекта, тем выше его износ. Функция в общем случае не является, конечно, линейной, да и в каждом отдельном случае эта зависимость уникальна и зависит от условий эксплуатации. Однако для приближенных расчетов оценщики вполне могут использовать следующую формулу:

И,% = ХВ / ТС 100%, (2)

где: И - величина физического износа в процентах,

ХВ – хронологический возраст объекта, т.е. возраст объекта к моменту оценки, в годах,

ТС – типичный срок жизни объекта, в годах.

И= 51/150 х 100%= 34 %

Физический износ здания по конструктивным элементам составляет около 32,82 %, а износ методом срока жизни – 34 %.

Для определения стоимости складского комплекса затратным подходом используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем на условном примере путем реализации следующих этапов оценки.

1. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта (складского комплекса).

1.1. Определяем объем здания складского комплекса:

 Vзд = 3378 м3.

1.2 Определяем стоимость нового строительства складского комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.

1.2.1. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1969 года. По сборнику УПВС (сборник № 8, таб. 8) восстановительная стоимость 1м3 в ценах 1969 года здания складского комплекса объемом 3378 м3 для группы капитальности 1 для первого территориального пояса составляет 23,3 руб.

Таблица 8

Описание Описание объекта оценки Описание объекта аналога

Функциональное назначение здания Складское помещение Складское помещение

Класс конструктивной системы КС-3 КС-3

Площадь, кв.м. 1200 702

Объем здания 3378 5000

Тип отопления водяное водяное

Тип оповещения электрическое электрическое

Тип системы вентиляции приточно-вытяжная приточно-вытяжная, естественная

Водопровод нет есть

Транспортное оборудование крановое крановое

Этажность один один

Конструктивная характеристика здания

Фундамент Бутобетон ленточный Бутобетон ленточный

Стены железобетонные блоки железобетонные блоки

Перегородки Железобетонные блоки Железобетонные блоки

Пол Бетонный Бетонный

Материал перекрытий Железобетонные плиты Железобетонные плиты

Материал покрытия Рубероид, битум Рубероид, битум

Материал ворот Металлические Металлические

Материал кровли Рулонная, рубероид, битум Рулонная, рубероид, битум

Материал гидроизоляции Рубероид, битум Рубероид, битум

Регионально-экономический коэффициент Крег для Тверской области составляет 1.00.

Коэффициент на разницу в площади здания и аналога в УПСС был определен по сборнику «Складские здания и сооружения», выпуск 2010 г. «Ко-Инвест», табл. 1.5, исходя из отношения общих объёмов здания и аналога. Строительный объём равен 3378 куб.м. Строительный объём объекта аналога равен 5000 куб.м. Делим Vо/Vспр = 3378 /5000 = 0,68 Находим по таблице значение 0,68, т.к. оно больше 0,10, следовательно коэффициент на разницу в объёме будет составлять Ко = 1,16.

C = 23,3 х К0 = 23.3 х 1,16 = 27.028

Тогда: Свосст1969 = V C = 3 378 27,028 = 91 301 руб.

1.2.2. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К69-84 1,19. Тогда:

 Свосст1984 = Свосст1969 К69-84 = 91 301 1,19 = 108 648 руб.

1.2.3. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 2010 года. Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года К84-010 для данного вида объектов недвижимости составляет 69,74. Тогда:

 Свосст2010 = Свосст1984 К84-010 = 108 648 69,74 = 7 577 112 тыс. руб.

1.2.4. Определяем величину восстановительной стоимости с учетом коэффициентов косвенных издержек (Ккизд), прибыли предпринимателя (Кпр), и налога на добавленную стоимость (Кндс).

Косвенные издержки составляют 20 % от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18 %. Тогда:

Ккизд = 1,2; Кпр = 1,25; Кндс = 1,18.

Свосст = 7 577 112 1,2 1,25 1,18 = 12 016 694 тыс. руб.

2.Определение остаточной стоимости (СОСТ)Расчет остаточной стоимости здания с учетом износа производится по формуле:

СОСТ = СТЦ * (1 – S), (3)

где: СОСТ – остаточная стоимость здания с учетом износа;

S - величина совокупного износа, в долях.

Остаточная стоимость здания с учетом износа составит:

СОСТ = СТЦ * (1 – 0,) = 12 016 694 (1- 0,3282) = 8 072 815 рублей

3.Определяем стоимость земельного участка

 Удельный показатель кадастровой стоимости 109,34 руб./м2

Сзем = 50 000 · 109,34 = 5 467 000 тыс. руб.

4.Определяем рыночную стоимость складского комплекса затратным подходом:

С= 8 072 815 + 5 467 000 = 13 539 815 руб.

Вывод: затратным подходом рыночная стоимость составляет 13 539 815 рублей.

7.2. Сравнительный метод

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение, вклад. С помощью этого подхода моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Основные критерии выбора объектов- аналогов:

1.Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.3.  Условия продажи и время продажи.4.  Местоположение.5.  Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов

В результате исследования рынка коммерческой недвижимости были выявлены следующие объекты-аналоги, представленные в таблице 9.

Таблица 9

Описание объектов – аналогов, выставленных на продажу на рынке

Оцениваемый объект Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

Общая характеристика здания

Год постройки 1969 1985 1974 1980

Дата ввода 1969 1985 1974 1980

Полезная площадь, кв.м. 886 702 249 1222

Площадь застройки 1200 760 273 998

Строительный объем, куб.м. 3387 5000 2188 11520

Тип отопления водяное водяное водяное водяное

Тип оповещения электрическое электрическое электрическое электрическое

Тип системы вентиляции приточно-вытяжная приточно-вытяжная, естествен

наяприточно-вытяжная приточно-вытяжная

Водопровод нет есть есть есть

Транспортное оборудование крановое крановое крановое крановое

Этажность один один один два

Конструктивная характеристика здания

Фундамент Бутобетон ленточный Бутобетон ленточный Бутобетон железобетон

Стены Сборные железобетонные блоки железобетонные блоки Кирпич Кирпич

Перегородки Железобетонные блоки Железобетонные блоки Кирпич Кирпичные отштукатуренные

Пол Бетонный Бетонный бетон Бетонный

Материал перекрытий Железобетонные плиты Железобетонные плиты Железобетонные плиты Железобетонные плиты

Материал покрытия Рубероид, битум Рубероид, битум Рубероид Рубероид

Материал ворот Металлические Металлические Металлические Металлические

Материал кровли Рулонная, рубероид, битум Рулонная, рубероид, битум рубероид, битум рубероид, битум

Материал гидроизоляции Рубероид, битум Рубероид, битум Рулонная кровля цементная стяжка Рубероид, битум

Таблица 8

Наименование показателей Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

Местоположение объекта Тверская область Тверская область Тверская область Тверская область

Назначение Склад Склад Склад Склад

Цена продажи, руб. 9 500 000 13 900 000 6 000 000

Общая площадь объекта, кв.м. 1200 760 998 248

Общая площадь земельного участка, га 0,5 га 0,30 га 0,25 соток 0,25 соток

Права на ЗУ Собственность СобственостьСобственность Собственность

Цена 1 кв.м. 12 500 13 928 24 193

Дополнительная информация Здание склада Все коммуникации,огороженная и охраняемая территория Центральные коммуникации, огороженная территория Центральные коммуникации, огороженная территория

В таблице 10 произведен расчет стоимости 1 кв.м. стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Таблица 10

Расчет средней стоимости 1 кв.м объекта сравнительным подходом

Наименование показателей Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

1.Цена 1м2 объекта аналога до кор.в руб. 12 500 13 928 24 193

2.Обстоятельства сделки продажа продажа продажа продажа

3.Условия финансирования Собственные средства Собственные средства Собственные средства Собственные средства

4.Корректировка в % 0 0 0 0

5.Цена 1кв.м объекта аналога до кор. В руб12 500 13 928 24 193

6.Продажа или предложение продажа продажа продажа продажа

7. Корректировка в % 0 0 0 0

8. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 12 500 13 928 24 193

9. Дата продажи 25.04.2016 25.05.2016 12.06.2016 03.04.2016

10. Корректировка в % 0 0 0 0

11. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 12 500 13 928 24 193

12. Объем передаваемых прав на здание Полное право собственности объектом Полное право собственности объектом Полное право собственности объектом Полное право собственности объектом

13. Корректировка в % 0 0 0 0

14. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 12 500 13 928 24 193

15. Объем передаваемых прав на земельный участок Право аренды на земельный участок Право аренды на земельный участок Право аренды на земельный участок Право аренды на земельный участок

16. Корректировка в % 0 0 0 0

17. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 12 500 13 928 24 193

18. Тип помещения Материальный.

Тип «В» Материальный.

Тип «В+» Материальный. Тип «В» Материальный. Тип «В»

19. Корректировка в % 0 -3 0 0

20. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 12 125 13 928 24 193

21. Место расположения Тверская область

ЗАТО Озерный Тверская область

г Кашин Тверская область

г. ЗубцовоТверская область

г. Кимры

22. Расстояние от КАД 346 км 511 488 534

23. Корректировка в % 0 -2 -1 -2

24. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 11 882.5 13 788.72 23 709.14

31. Общая площадь в кв.м. 1200 760 998 248

32.Корректировка в % +5 +5 +10

33. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 12 476,6 14 478,2 26 080,1

34.Коммуникации, организация территории Все коммуникации огороженная, охраняемая территория Центральные коммуникации, огороженная территория Центральные коммуникации, огороженная территория

35. Корректировка в % -1 -1 -1

36. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 12 351,8 14 333,4 25 819,3

37.Наличие ж.д. пути есть есть есть есть

38. Корректировка в % 0 0 0

39. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 12 351,8 14 333,4 25 819,3

40.Физическое состояние удовлетворите-льноеудовлетворительное удовлетворительное удовлетворите-льное41. Корректировка в % 0 0 0

42. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор.в руб. 12 351,8 14 333,4 25 819,3

Итого средняя стоимость 1 кв.м. складского комплекса без земельного участка в руб. 17 501.5

Вывод: по сравнительному подходу рыночная стоимость складского помещения 17 501,5 х 1200 = 21 001 800 руб.

7.3 Доходный метод

Основной целью приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов от недвижимости. Оцениваемый склад в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов:

доходы за счет регулярной арендной платы;

доходы от будущей перепродажи объектов недвижимости.

Из группы методов оценки, приносящей доход недвижимости для рассматриваемых объектов наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Однако первый из указанных методов не применим в настоящее время для оцениваемого объекта. Это связано с тем, что отсутствуют продажи аналогичных объектов на рынке недвижимости, поэтому невозможно рассчитать ставку капитализации доходов.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости использован второй из указанных методов – метод дисконтирования денежных потоков. Под дисконтированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования.

Применена следующая процедура оценки объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков.

Сбор информации об условиях, сроках и доходности эксплуатации и продажи оцениваемого объекта недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цена продажи объекта в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии).

Оценить потенциальный валовой доход по годам аренды.

Оценить эффективный валовой доход по годам аренды.

Оценить операционные расходы по годам аренды.

Оценить чистый операционный доход по годам аренды.

Оценить расходы на реконструкцию по годам аренды.

Оценить амортизационные отчисления по годам аренды.

Оценить остаточную стоимость по годам аренды.

Оценить налог на имущество по годам аренды.

Оценить земельный налог по годам аренды.

Оценить налогооблагаемую прибыль по годам аренды.

Оценить налог на прибыль по годам аренды.

Оценить чистую прибыль по годам аренды.

Оценить ставки дисконтирования по годам аренды.

Оценить текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.

Оценить будущую стоимость продажи объекта недвижимости.

Оценить ставку реверсии.

Оценить текущую стоимость реверсии.

Оценить текущую стоимость объекта недвижимости.

Для оцениваемого объекта недвижимости (склада готовой продукции железобетонных изделий) собрана следующая информация

Строительный объем – 3387 м3.

Общая площадь – 1200 м2.

Земельный участок -0,5 га

Стоимость земельного участка – 523 080 руб.

Арендная плата за пользование помещением составит 10 руб. за 1 кв. м. в день и будет возрастать на 3 % за год.

Коэффициент загрузки составит в первые 2 года 70%, в последующие-80%.

Операционные расходы составят 350 руб. в день и будут возрастать на 4% в год.

Модернизация здания обойдется в 1850 руб. за 1 м2 площади помещения.

Амортизационные отчисления составят 2% в год.

Налог на имущество принят 2.0 % в год.

Земельный налог 0,3 % от стоимости земельного участка.

Налог на прибыль 20%.

Ставки дисконтирования составляют:

1-2 год - 20%

3 год - 18%

4 год - 18%

5-6 год - 16%

7-8 год - 14%

9-10 год-12%

Холдинговый период 10 лет, в конце периода объект будет продан за

4 200 000 руб., включая расходы на продажу - 560 000 руб., ставка реверсии 10%.

Последовательность расчета рыночной стоимости склада с земельным участком по методу дисконтирования денежных потоков представлена в таблице 10.

№ п/п Год Потенциальный валовый доход Эффективный валовый доход Операционные расходы Чистый операционный доход Расходы на модернизацию Амортизационные отчисления

Остаточная стоимость Налог на имущество Земельный налог Налогооблагаемая прибыль Налог на прибыль Чистая прибыль Ставка дисконта Текущая стоимость

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

1 0 4 380 009 3 066 006 127 750 2 938 256 2 220 000 112 000 4 738 000 94 760 1569 2 841 927 568 385 2 273 542 0.2 2 273 542

2 1 4 512 000 3 158 400 132 860 3 025 540 112 000 4 626 000 92 520 2 931 451 586 290 2 345 161 0.2 1 954 301

3 2 4 647 600 3 718 080 138 174 3 579 906 112 000 4 514 000 90 280 3 488 057 697 611 2 790 446 0.18 2 004 055

4 3 4 786 800 3 829 440 143 701 3 685 739 112 000 4 402 000 88 040 3 596 130 719 226 2 876 904 0.18 1 750 973

5 4 4 930 800 3 944 640 149 449 3 795 191 112 000 4 290 000 85 800 3 707 822 741 564 2 966 258 0.16 1 638 238

6 5 5 078 400 4 062 720 155 427 3 907 293 112 000 4 178 000 83 560 3 822 164 764 433 3 057 731 0.16 1 455 826

7 6 5 230 800 4 184 640 161 644 4 022 996 112 000 4 066 000 81 320 3 940 107 788 021 3 152 086 0.14 1 436 048

8 7 5 388 000 4 310 400 168 110 4 142 290 112 000 3 954 000 79 080 4 061 641 812 328 3 249 313 0.14 1 298 547

9 8 5 550 000 4 440 000 174 834 4 265 166 112 000 3 842 000 76 5840 4 186 757 837 351 3 349 406 0.12 1 352 769

10 9 5 716 800 4 573 440 181 827 4 391 613 112 000 3 730 000 74 600 4 315 444 863 089 3 452 355 0.12 1 244 954

Итого: 16 409 253

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (в руб.) Таблица 11

4 200 000

СУММА ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА, руб.

560 000

РАСХОДЫ НА ПРОДАЖУ, руб.

4 760 000

___________________________________________________________________________________________________

СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА, руб.

4 760 000 х 0.385543 = 1 835 185

______________________________________________________________________

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ РЕВЕРСИИ, руб. 10%

18 244 438

______________________________________________________________________ ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ, руб.

Расчет таблицы приведен на примере первой строки:

гр.3= величина арендной платы * площадь объекта

гр.4=гр.3х0.85;

гр.5= годовой размер операционных расходов

гр6.= гр.4-гр.5;

гр.8=46000000 х 2%:100;

гр.10=гр.9х2% : 100;

гр.12=гр.6-гр.10-гр.11

гр.13=гр.12х20% :100;

гр.14=гр.12-гр.13;

гр.16=гр.14х1.00000

(функция денег F4 с ежегодным начислением процентов для 0-го года – начало 1-го года);

текущая стоимость реверсии (функция денег F4 для 10-го года и ставки 10%).

Вывод: по доходному подходу рыночная стоимость склада составляет 18 244 438 руб.

Таблица 12

Расчет весовых коэффициентов

Критерий Затратный Сравнительный Доходный

Достоверность информации 20 45 35

Полнота информации 20 40 40

Способность учитывать действительные намерения продавца и покупателя 20 50 30

Способность учитывать конъектуру рынка 25 50 25

Способность учитывать Размерность

Доходность

Место положения 20 20 60

Допущения. Принятые в расчетах 30 35 35

Весовой показатель метода, % 22,5 40 37,5

Весовые показатели достоверности метода рассчитаны следующим образом:

затратный подход: (20+20+20+25+20+30) : 6 = 22,5 %;

сравнительный подход: (45 + 40 + 50 + 50 + 20 + 35) : 6 = 40 %;

доходный подход: (35 + 40 + 30 + 25 + 60 + 35) : 6 = 37,5 %

В результате проведенных расчетов получены следующие значения рыночной стоимости (таблица 13).

Таблица 13

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Подход Стоимость, руб. Вес Стоимость с учетом веса подхода, руб.

Затратный 13 539 815 22,5 3 046 458

Сравнительный 21 001 800 40 8 400 720

Доходный 18 244 438 37,5 6 841 664

Итого рыночная стоимость объекта оценки, руб. 18 288 842

Список использованной литературы

Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебник для вузов./ СПб:Питер,2001. – 336 с.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособ./ Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук,проф. М.А. Федотовой. – 4-изд., стер. – М.: КНОРУС, 2010 -344с.

Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2006 – 496с.

Государственные сметные нормативы методические документы в строительстве методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов - укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры мдс 81-02-12-2011

 Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. n 94 "об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно - монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек"

www.ocenchik.ruwww.tks.ruwww.tsklad.ruzdanie.ihfo.ru

retail.ru

wikipedia.org.ru

Похожие работы:

«Приложение 3 к Порядку организации и проведения ревизий (проверок) министерством здравоохранения и социального развития Самарской области Форма акта ревизии (проверки) АКТ ревизии (проверки) (полное наименование проверяемой организации, _ тема ревизии (проверки) _ _ 20 г. место составления...»

«МИНИСТЕРСТВО образования и молодежной политики ставропольского края государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение "курсавский региональный колледж "интеграл" Методическая разработка урока-игры "Кулинарное путешествие" по теме: "Приготовление соусов" ПМ.03. "Организация процесса приготовле...»

«Astana is the capital of Kazakhstan. Астана – столица Казахстана. 1 Astana was founded in 1830 as a fortification of Russian Empire. Астана была основана в 1830 году как укрепление Российской империи. In 1862 stanitsa Ak-mola got the st...»

«Инструкция по формированию запроса предложений в автоматизированной системе по планированию, размещению и исполнению государственного заказа Пермского края на основе программного продукта "Госзакупки" (далее – АС "Госзакупки") и интеграции его на Официальный сайт Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации...»

«Список учасників № ПІБ Посада та назва організації Представники дипломатичного корпусу Давіде ла ЧечіліаНадзвичайний та Повноважний Посол Італії в Україні Марко ТозонПочесний консул Укаїни у м.ПадуяСтоле ЗмейкоскіНадзвичайний та Повноважний Посол Македонії...»

«ОРЫС ТІЛІ Тыдалым Нсау: "Мтінді мият тыдап, мтінге берілген тапсырмаларды орындаыз".1. Время, когда случилась беда с жеребенкомA) зимаB) летоC) джутD) осеньE) весна2. Аксакалы дали мальчику за переводA) мясоB) конфетыC) кумысD) фруктыE) сахар3. Плем...»

«КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Промышленно-экономический колледж" Заочное отделение Специальность Право и организация социа...»

«Приложение № 1 Газета "Вести от ПРОТЕКа" О компании: ЦВ "ПРОТЕК" ведущий национальный фармдистрибьютор, занимающий 13,44% доли рынка по итогам 2014 года*. ЦВ "ПРОТЕК" обладает логистической и складской системой, отвечающей мировым стандартам и способной максимально приблизить товар к конечном...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Казанский (Приволжский) федеральный университет" Институт экономики и ф...»

«АДМИНИСТРАЦИЯ г. ПЕРЕСЛАВЛЯ-ЗАЛЕССКОГОЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИПОСТАНОВЛЕНИЕ От 09.04.2015 № ПОС.03-0513/15 г. Переславль-Залесский О внесении изменений в постановление Администрации г. Переславля-Залесского от 31.12.2013 № ПОС.03-2282/13 "Об утверждении Порядка осуществления контроля в области финанс...»

«Каково работать с женщиной-боссом? В июле Служба исследований HeadHunter решила выяснить, каково это — работать под руководством женщины, — и опросила 3760 посетителей сайта hh.ru. Каждый второй мужчина работает под руководством женщин...»

«Конкурс примеров(case studies) по вопросам ВИЧ в чрезвычайных ситуациях для заседания Координационного совета программы ЮНЭЙДС (30 июня-2 июля 2015 г.)1. Обзор На предстоящем 36-м заседании Координационного...»

«КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Промышленно-экономический колледж" (СПб ГБОУ СПО "ПЭК")УТВЕРЖДАЮ И. о. директора СПб ГБОУ СПО "ПЭК" _ А. А. Усова (подп...»

«ЗАКЛЮЧЕНИЕ Контрольно-счетной палаты города-курорта Железноводска Ставропольского края на проект решения Думы города-курорта Железноводска Ставропольского края "О внесении изменений в решение Думы города...»

«ПроектРАСПОРЯЖЕНИЕГЛАВЫ РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯВнести в распоряжение Главы Республики Карелия от 21 июня 2013 года № 186-р (Собрание законодательства Республики Карелия, 2013, №6, ст.999; 2014, №1, ст.35, №5, ст.768) следующие изменения:1. В пункте 2 слова "Министерство экономического развития Республики Карелия" заменить словами "Минист...»

«I. Фонетические (звукопись) Средство выразительности Определение Пример Аллитерация Повтор согласных, создающий образ Полночной порою в болотной глуши/ Чуть слышно, бесшумно шуршат камыши – стечение шипящих согласных помогает передать шелест камышей Ассонанс Повтор гласных, создаю...»

«I. Общие положения Настоящее положение о Региональном центре компетенций в области "Искусства, дизайна и сферы услуг", обеспечивающим подготовку кадров по наиболее востребованным и перспективным специал...»

«Аудит (F8. Audit and Assurance) Учебный план № МОДУЛЬ ВШЭМ.104.2012 Международный финансовый менеджмент Код ООП Направление/специальность Профиль/программа магистратуры/специализация Код дисциплины по учебному плану 080200.68-14-2011 Менеджмент Международный финансовый...»

«Приложение 2 к регламенту государственной услуги "Прикрепление к медицинской организации, оказывающей первичную медико-санитарную помощь" Справочник бизнес-процессов оказания государственной услуги "Прикрепление к медицинской организации, оказывающей перви...»

«Школьная лекция по обществознанию "Нравственные основы ислама и буддизма", 11 классИслам – самая молодая из мировых религий, возникшая в начале VII в. н. э. в Западной Аравии. Основателем ислама считается житель Мекки, "посланец Аллаха" Мухаммад.I.Основные определения понятия "ислам": 1 " мир, предание себя богу"...»

«Приложение 2 Сведения об отраслевых особенностях, влияющих на показатели качества финансового менеджмента по МБОУ ДОД "ДМШ им. Н.А. " Римского-Корсакова" на 01.01.2014г. Периодич...»

«Разработка коллекции мужской одежды на весну – лето 2002 г. под девизом "Закон соответствия" Московский государственный текстильный университет им. А.Н. КосыгинаКафедра моделирования костюма Дипломная работа На тему Разработка коллекции мужской одежды на весну – лето 2002 г. под девизом "Закон соответствия" Студент: Яшина Елена Никола...»

«Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Белгородский государственный национальный исследовательский университет" (НИУ "БелГУ)УТВЕРЖДАЮ Директор института инженерных техн...»

«1. Каковы на ваш взгляд предпосылки Великих географических открытий. В чем их главные последствия? Какова степень участия русских путешественников и исследователей географический открытие русский исследователь В конце XV – середине XVII в. произошли Великие географические открытия. Великими они назы...»

«У Т В Е Р Ж Д Е Н О Решением Совета директоров ЗАО "ПРСД" № 13/2017 от "10" мая 2017 года Председатель Совета директоров _ Загачин Д.РЕГЛАМЕНТ проведения открытого аукциона по продаже имущества, составляющего Закрытый па...»

«Урок по теме Виды деловых писемЦели урока: формирование коммуникативной компетенции (развитие наблюдательности, памяти, умения сопоставлять, сравнивать в данной области знаний); формирование компетенции личностного самосовершенствования (расширение...»








 
2017 www.docx.lib-i.ru - «Бесплатная электронная библиотека - интернет материалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.