WWW.DOCX.LIB-I.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Интернет материалы
 

«КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ Санкт-Петербургское государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение «Промышленно-экономический колледж» ...»

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ

Санкт-Петербургское государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение

«Промышленно-экономический колледж»

(СПб ГБПОУ «ПЭК»)

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ (КУРСОВАЯ РАБОТА)

по дисциплине «МДК.01.01 Управление территориями и недвижимым имуществом»

Тема: Основные понятия, цели и особенности регулирования рынка земли и недвижимости.

Специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.

Руководитель _______________

подписьВ.В. Демина

Выполнил студент группы 53604 _______________

подписьИ.Ю. Домановская

Санкт-Петербург

2016 г.

Содержание TOC \o "1-3" \h \z \u

Введение PAGEREF _Toc482861921 \h 3Глава 1 Теоретические основы рынка земли и недвижимости PAGEREF _Toc482861922 \h 51.1 Основы регулирования рынка недвижимости и земли PAGEREF _Toc482861923 \h 51.2 Рынок недвижимости в России PAGEREF _Toc482861924 \h 92 Анализ рынка недвижимости и земли в Санкт - Петербурге PAGEREF _Toc482861925 \h 172.1 Земельные участки для многоквартирной жилой застройки на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области PAGEREF _Toc482861926 \h 172.2 Анализ основных застройщиков на рынке недвижимости PAGEREF _Toc482861927 \h 23Заключение PAGEREF _Toc482861928 \h 28Список использованных источников PAGEREF _Toc482861929 \h 29

ВведениеАктуальность темы. На сегодняшний день рынок земли и недвижимости активно развивается.



Рынок недвижимости — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости не является высокоорганизованным рынком. В отличие от других рынков, рынок недвижимости может быть характеризован, как узкий, в виду специфичности объекта недвижимости, как правило, количество продавцов и покупателей на таких рынках очень ограниченно. Рынки недвижимости различных регионов так же отличается между собой, это связанно с природными, экономическими, правовыми характеристиками региона. Также рынок недвижимости характеризуют как сегментированный, персонализированный и т.д.

Любой вид недвижимость является неликвидным. Это связано с тем, что покупка недвижимости требует больших затрат. Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, информации о сделках, рыночной активности, качестве товара, цене недвижимости не достаточно точна. Это связанно с тем, что либо информация по сделкам бывает недостоверна, либо информация в принципе не будет раскрыта, так как покупатели и продавцы настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Рынок недвижимости и земли регулируется нормативными актами относительно прав собственности и процедур купли-продажи. Рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-экономических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости.

Баланс спроса и предложения на рынке недвижимости достигается редко. Спрос на рынке недвижимости – это потенциальные потребители объектов недвижимости, а именно покупатели и арендаторы. Для прогнозирования спроса важно изучить их возможные доходы; возможности миграции будущих потребителей, инфляцию, информацию о наличии предлагаемых земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости.





Цель работы - основные понятия, цели и особенности регулирования рынка земли и недвижимости.

Задачи работы:

- изучить теоретические основы рынка земли и недвижимости;

- провести анализ рынка недвижимости и земли в Санкт – Петербурге.

Глава 1 Теоретические основы рынка земли и недвижимости1.1 Основы регулирования рынка недвижимости и землиНедвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства [7, с.3-7].

Различают следующие субъекты рынка недвижимости:

- покупатели (физические и юридические лица)

- продавцы (физические и юридические лица; особое место у строительных компаний)

- РОО (Российское общество оценщиков)

- Институт независимых оценщиков

- Лига независимых экспертов

- а также: оценочные фирмы, агентства недвижимости, риэлтерские фирмы (продают свои услуги), брокеры (агенты и посредники, представляющие сделки и интересы продавца или покупателя), юридические фирмы, страховые компании, девелоперы (профессиональные предприниматели-застройщики), банки, государственная служба оценки недвижимости (учет и контроль за операциями с недвижимостью), общественные организации оценщиков.

С 2017 года вступил в силу закон «О Едином государственном реестре недвижимости» (ЕГРН). Главная его задача - объединение систем учета объектов недвижимости и регистрации прав. Если сейчас кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость, как замечают в Росреестре, это две разные процедуры, то в следующем году процедура станет единой.

Законом предусмотрено возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав. Это, по словам специалистов пресс-службы ведомства, сэкономит время граждан — процедура будет занимать до десяти дней — и сделает операции с недвижимостью более удобными.

Также сокращаются сроки получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Такой документ, как выписка, можно будет получить не за пять дней как сейчас, а всего за три. При этом сама процедура получения сведений из ЕГРН останется прежней, и информацию об объекте сможет получить любое заинтересованное лицо.

Сведения ЕГРП и Государственного кадастра недвижимости будут считаться сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения. Собственникам не нужно будет получать новый документ, удостоверяющий ранее проведенный учет и регистрацию прав на недвижимость. Для получения актуальных сведений об объекте недвижимости можно будет запросить выписку из ЕГРН [2].

С 1 января вступили изменения и в Градостроительный кодекс РФ в части порядка получения разрешения на строительство индивидуального жилищного дома, создание которого предполагается в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

С данного момента собственник для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства должен представить в уполномоченный орган, отвечающий за выдачу разрешения на строительство, наряду с другими документами, предусмотренными законом, – описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включающее в себя полное описание указанного дома с приложением эскизов, макетов.

Данное новшество, обусловлено тем, чтобы сохранить существующий архитектурный ансамбль в местах исторических поселений при строительстве новых объектов недвижимости.

Еще одно изменение, которое коснется практически всех граждан РФ – с 1 января 2017 года выплата за общедомовые нужды (ОДН) будет включена в жилищный платеж. Сейчас она включена в совокупный платеж за жилищно-коммунальные услуги.

Соответствующие изменения внесены в Жилищный кодекс РФ. Речь идет о включении в платежку расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме и отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, расходы на общедомовые нужды ограничат жесткими нормативами, которые будут установлены субъектами РФ, исходя из реального потребления ресурсов, до 1 ноября 2016 года.

Новые правила дают возможность каждому потребителю легко проверить правильность начисления платы за общедомовые нужды.

В федеральный закон «О концессионных соглашениях» тоже внесены изменения, которые вступают в силу с 1 января 2017 года.

Нововведения позволят передавать в концессию предприятия с долгами и незарегистрированным имуществом – при этом инвестор берет на себя обязательства по устранению этих пробелов управления, напоминается в материалах Минстроя РФ.

Ранее в сообщении Минстроя отмечалось, что концессионные соглашения отсутствуют, и не реализуются инвестиционные программы в Республике Калмыкия, Белгородской области, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе.

Уходящий год запомнился и тем, что президентом РФ был подписан федеральный закон, который внес изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные нормативно-правовые акты.

За исключением ряда норм поправки вступил в силу с 1 января 2017 года. Закон направлен на защиту прав дольщиков. В частности, предусмотрено создание государственного компенсационного фонда. Управлять фондом будет АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Согласно поправкам, государство в лице компенсационного фонда берет на себя ответственность за завершение начатого строительства.

Размер взносов, которые вносит застройщик, – не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Также власти установили минимальный порог для собственного капитала застройщика – не менее 4% от стоимости возводимых ими объектов.

Кроме того, у застройщиков появится возможность использовать привлеченные средства дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры и инженерно-технических сооружений.

С 1 января вступили в силу изменения в части первой Гражданского кодекса, согласно которым к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а с 1 января также будут относиться машино-места, то есть предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений.

Согласно указанным поправкам, купля-продажа машино-мест подлежит государственной регистрации наравне с другими объектами недвижимости.

Кроме того, машино-места можно будет заложить как недвижимость по договору об ипотеке.

Летом 2016 года был подписан закон о единой методике определения кадастровой стоимости и передаче полномочий по кадастровой оценке недвижимости специально создаваемым региональным ведомствам.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ. Работники такого регионального ведомства не вправе устанавливать рыночную стоимость для оспаривания кадастровой оценки.

Новые правила вступили в силу с 1 января 2017 года, за исключением положений об особенностях проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Они начинают действовать с начала 2020 года. При этом устанавливается переходный период, в течение которого государственная кадастровая оценка по старым правилам закона «Об оценочной деятельности в РФ» должна быть завершена до 1 января 2020 года.

1.2 Рынок недвижимости в РоссииВ экономике РФ в 2016 году продолжались кризисные явления, начавшиеся еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2015 году [12, с.29-37].

Известно, что помесячные данные Росстата о количестве зарегистрированных сделок отличаются сезонностью (точнее – календарностью): в январе резкий обвал, затем постепенное восстановление, осенью повышение, в декабре – резкий рост. Для повышения наглядности данных удобно перейти к квартальному шагу. Для примера на рис. 1показана динамика числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) с 2013 года.

INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_163.jpg" \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_163.jpg" \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_163.jpg" \* MERGEFORMATINET

Рисунок 1 – Периодичность и длительность циклов

INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_164.jpg" \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_164.jpg" \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_164.jpg" \* MERGEFORMATINET

Рисунок 2 – Количество зарегистрированных ДДУ

В течение стабильного 2013 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве менялось по кварталам традиционно. Но в 1 квартале 2014 года этот показатель не упал, а вырос вследствие политического шока: в связи с событиями в Крыму, введением санкций население поспешило сберечь свои накопления в жилье. В 2 и 3 квартале ситуация стабилизировалась, и объемы поглощения на первичном рынке сохранили обычные значения. А в 4 квартале они выросли скачкообразно вследствие обвала курса рубля и макроэкономического шока.

В 1 квартале 2015 года ЦБ резко поднял ключевую ставку для предотвращения спекулятивных валютных операций, соответственно выросли ипотечные ставки, и объем поглощения упал до уровня 1 квартала 2013 года. Но во 2 квартале решение правительства по субсидированию ипотечной ставки поддержало первичный рынок, и объем поглощения вырос.

В дальнейшем фундаментальный фактор снижения доходов населения, усиленный стандартным в таких условиях переходом населения к сберегательной модели поведения,  привел к снижению объемов поглощения, особенно в 4 квартале.

В 1 квартале 2016 года активность рынка было подогрета краткосрочным фактором – ожиданием отмены субсидированной ипотеки, что привело к резкому росту объемов поглощения. В дальнейшем наметилась стабилизация экономической ситуации, стратегия покупателей вновь изменилась со сберегательной на потребительскую, и на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордным показателям объемов поглощения в 2 квартале.

В 3 квартале этот фактор продолжил свое действие, но, по мнению экспертов, наибольшее значение приобрел миграционный фактор: в связи с падением цен на первичном рынке Москвы увеличился приток нерезидентов, что привело к рекордному росту количества зарегистрированных ДДУ – до 9170. По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в 3 квартале доля региональных покупателей увеличилась до докризисного уровня. В структуре спроса на жилую недвижимость Москвы самую значительную долю занимают москвичи — 65,5%. Жители различных регионов РФ - 18,5%, покупатели из Московской области - 15,6%, и лишь 0,4% — представители стран СНГ.

INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_165.jpg" \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_165.jpg" \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_165.jpg" \* MERGEFORMATINET

Рисунок 3 – Количество сделок купли-продажи

На вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была аналогична, за исключением двух эпизодов. В 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года объем поглощения квартир не вырос, а упал в связи с перетеканием спроса на первичный рынок под влиянием в первом случае ввода субсидированной ипотеки, во втором – под действием ожидания отмены субсидий.

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 6). После введения субсидированной ипотеки этот показатель в 2 квартале несколько вырос относительно провального 1 квартала (с 22,3 тыс. до 24,5 тыс.), но в 3 квартале упал до 21,4 тыс. В 4 квартале рост был несущественным (26,0 тыс.), в 1 и 2 квартале 2016 года наблюдалось снижение (25,1 и 23,7 тыс.).

Аналогично изменялось количество зарегистрированных переходов прав на жилые помещения, только в 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года наблюдалось снижение объема сделок под влиянием перетока покупателей на первичный рынок при начале субсидирования и потеки и при ожидании прекращения субсидий (рис. 4) [12, с.29-37].

Снижение объема сделок в Мособласти в 2016 году подтверждает гипотезу о впервые наблюдаемом расхождении тенденций на рынке Москвы и области - перетоке покупателей на рынок жилья Москвы в условиях снизившихся цен.

INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_167.jpg" \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_167.jpg" \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE "http://realtymarket.ru/graf/2016/sternik_12_10_167.jpg" \* MERGEFORMATINET

Рисунок 4 – Динамика объемов регистрации прав на жилые помещения

Виден заметный переток покупателей на рынок Москвы, доля которого выросла с 17% в феврале до 30% в августе 2016 года.

Объемы поглощения на первичном рынке Санкт-Петербурга после падения в 2015 году несколько выросли, но специалисты ожидают по итогам года сохранения показателей прошлого года – 3,5-3,7 млн кв. м.

Таким образом, объемы поглощения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 3 квартала 2016 года рекордно выросли, на вторичном рынке - сохранились на уровне 2015 года, а в Мособласти – снизились относительно того же периода прошлого года как на первичном, так и на вторичном рынках.

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к  росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства. В дальнейшем, по мере последовательного снижения ключевой ставки, снижалась и ставки ипотеки, которая в 1 квартале 2015 года составила в среднем 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%.

В 2016 году рынок ипотеки активно восстанавливается: по оценкам АИЖК, по итогам 8 месяцев 2016 года выдано 530 тысяч ипотечных кредитов на сумму 900 миллиардов рублей. Это на 38% выше уровня 2015 года и практически повторяет результат 2013 года – года, предшествовавшего рекордному 2014. Напомним, что именно в 2014 году выдано более миллиона кредитов на сумму 1,76 триллиона рублей», — говорится в сообщении АИЖК. 

Росту рынка в 2016 году способствовала, во-первых, реализация государственной программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках. В рамках программы ипотечные кредиты для заемщиков предоставляются по ставкам не выше 12%, в то время как по несубсидируемым кредитам ставки в начале 2015 года превышали 16-18%, а сейчас составляют 13,0-13,5%. 

Несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья сейчас ниже, чем на готовое, ипотека на вторичном рынке занимает практически две трети всего объема выдаваемых ипотечных кредитов.

За семь месяцев 2016 года на покупку готового жилья было выдано кредитов на 506 млрд руб. объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье за тот же период составил 269 млрд руб. По данным агентства, в рамках программы в 2016 году выдается каждый третий ипотечный кредит, а в отдельных регионах (Москва, Московская область, Санкт-Петербург) – каждый второй. Из общего лимита выдачи кредитов в 1 триллион рублей банки уже выдали 720 миллиардов рублей.

По итогам 2016 года будет выдано около 1,5 триллиона рублей ипотечных кредитов, что на 29% превысит уровень 2015 года, а около 900 тысяч семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотеки. 

Существенную поддержку рынку окажут действия Банка России по дальнейшему снижению ключевой ставки. Ее возможное снижение до 8-8,5% к концу 2017 года позволит ставкам по ипотеке достичь уровня около 11% на вторичном рынке и 11,5% – на первичном.

Однако июль текущего года не был благоприятным для рынка ипотеки. Объем ипотечных кредитов в РФ, выданных, сократился по сравнению с июлем прошлого года на 17% — до 54,8 миллиарда рублей, говорится в сообщении Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Всего за июль 2016 г. банки выдали 1,96 млн. новых кредитов общим объемом более 236,5 млрд. руб. По сравнению с июлем 2015 г. количество кредитов снизилось на 11%, а объемы кредитования – на 4%. В прошлом году было выдано 2,21 млн. кредитов на 247,5 млрд. руб. Количество выданных ипотечных кредитов также сократилось на 17% — до 34,7 тыс. Средний чек по ипотечным кредитам – 1,58 млн. руб.

По итогам 2016 года объем выданных ипотечных кредитов в РФ составит 1,5 трлн. руб., что на 30% больше, чем годом ранее. Такой прогноз содержится в отчете Аналитического центра НАФИ. Доля ипотеки на первичном рынке жилья в общем объеме выдачи по итогам года составит около 40%, при этом порядка 90% всех ипотечных кредитов будет выдано в рамках программы господдержки, полагают аналитики Национального агентства финансовых исследований (НАФИ).

Порядка 500 млрд. руб., или треть всех выданных кредитов, по оценке НАФИ, придется на четвертый квартал — как за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков. Cнижение ключевой ставки позволит банкам в 4 квартале снизить средние ставки по ипотечным программам с сегодняшних 13,4% до 13%. Однако разрыв со ставками по госпрограмме останется заметным — 0,5–1,0 п. п. В результате завершение программы господдержки приведет к росту средних ставок на рынке и охлаждению спроса на ипотеку на первичном рынке жилья.

Окончание программы субсидирования ипотеки с 1 января 2017 года приведет к росту средней ставки уже в первом квартале будущего года. НАФИ ожидает рост средних ставок по ипотеке до 13%. Отложенный на время кризиса спрос будет почти полностью удовлетворен к концу действия программы субсидирования ипотеки. Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах.

2 Анализ рынка недвижимости и земли в Санкт - Петербурге2.1 Земельные участки для многоквартирной жилой застройки на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской областиВ 2016 году большинство инвестиций в землю осуществляется в сфере торговой недвижимости и в сфере жилищного строительства. Крупные продажи земель промышленных предприятий, зафиксированные в 2016 году, в результате подразумевали иное дальнейшее использование участков [11, с.29-37].

Таблица 1 - Наиболее крупные сделки с земельными участками во 2-м квартале 2016 г

Объект Продавец Покупатель Площадь Цена Примечания

Участок НПО «Знамя труда им. Лепсе» (пересечение Магнитогорской ул. и пр. Шаумяна) ОАО «Александровский» Холдинг NCC 110 тыс. кв.м82 млн. USD Участок будет использован под жилую застройку. Самая крупная сделка с промышленной землей за последние 3 года

Земли бывшего завода «Самсон» (Московский район) н/д Лидер-Групп ЗУ № 1 – 8,7 тыс. кв. м

ЗУ № 2 – 5,3 тыс. кв. м 20,5 млн. USD Участки будут использованы под жилую застройку

Бывший аэропорт «Ржевка» (пос. Ковалево, Всеволожский район) ЗАО АКБ «Петербургский Городской Банк» ОАО «Группа ЛСР» 1,75 тыс. кв. м 17 млн. USD Участок будет использован под жилую застройку

По данным экспертов NAI Becar, потенциал редевелопмента промышленных территорий в Петербурге использован лишь на 5-10%. Сегодня на разных стадиях находятся 35 проектов строительства на перепрофилированных землях общей площадью планируемой застройки около 300 Га. В целом потенциал редевелопмента Санкт-Петербурга оценивается в 5,8 тыс. га.

Аналитики NAI Becar называют порядка 30 промышленных зон в городской черте, перспективных с точки зрения редевелопмента. Их общая площадь составляет около 5,8 тыс. Га.

Редевелопмент участники рынка признают главным инструментом развития центра города. Готовых пятен под застройку в центральных районах уже не осталось, а браться за реконструкцию исторических зданий готовы не многие.

Сегодня лидером по жилому строительству на месте промышленных объектов является Московский район – 21% всех площадей (около 60 га). В Калининском районе совокупная площадь проектов под редевелопмент составляет порядка 46 Га, в Невском – 41 га, в Адмиралтейском – 30 Га, Красногвардейский - 20 га. В других районах города площади проектов редевелопмента занимают менее 20 Га.

Торги по продаже земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома на территории завода им. Карла Маркса в Санкт-Петербурге объявил Российский аукционный дом (РАД).

Как поясняет РАД, земельный участок ранее входил в состав территории машиностроительного завода им. Карла Маркса. Он расположен в квартале, ограниченном Б. Сампсониевским проспектом, Кантемировской улицей, Выборгской набережной и улицей Александра Матросова по адресу Большой Сампсониевский пр. д. 68 лит. Б.

Площадь участка составляет 6711 кв. м., его начальная стоимость равна 245 млн. руб. Торги назначены на 14 апреля. «Комплексный план развития территории квартала, включая территорию бывшего завода им. Карла Маркса, в границах которой расположен земельный участок, предполагает строительство жилого комплекса бизнес класса и необходимых объектов социальной инфраструктуры», - отмечает РАД.

Выставленный на продажу участок предназначен для размещения 15-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой на 107 машиномест. Общая площадь квартир составит 11 760 кв. м, а встроенных помещений общественно-делового назначения - 840 кв. м.

Соседний участок площадью 7,8 га был продан на торгах РАД 18 сентября 2014 г. Победителем аукциона стала инвестиционно-строительная компания «Отделстрой», заплатившая за лот 1,26 млрд. руб., отмечает РАД.

Цены предложений на вторичном рынке находятся в очень широком диапазоне, верхние значения которого, особенно по центральным районам вряд ли могут являться типичными показателями рассматриваемого сегмента.

Таблица 2 - Ценовые характеристики участков под жилищное строительство по районам в 2015 году

Местоположение Доля в общем объеме Цена, руб/кв.мУчастки в центральных районах 15% 45 000 – 485 000

Участки в спальных районах 25% 9 000 – 140 000

Участки в пригородных районах 60% 4 000 – 32 000

Таблица 3 - Ценовые характеристики участков под жилищное строительство по районам в 2016 г

Местоположение Доля в общем объеме Цена, руб/кв.мУчастки в центральных районах 4% 36 000 – 132 000

Участки в спальных районах 91% 8 000 – 45 000

Участки в пригородных районах 5% 5 000 – 20 000

Таблица 4 - Ценовые характеристики участков под жилищное строительство по районам в 2017 г

Местоположение Доля в общем объеме Цена, руб/кв.мУчастки в центральных районах 20% 18 000 – 300 000

Участки в спальных районах 45% 10 000 – 60 000

Участки в пригородных районах 35% 3 500 – 20 000

Наибольшее количество предложений сосредоточено в диапазоне от 2 000 до 5 000 кв. м.

Рисунок 5 - Распределение предложений по площади участков

Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость земельных участков под многоэтажную жилищную застройку, являются:

- местоположение объекта, его близость к метро и центральным магистралям

- площадь участка (чем больше размер участка, тем ниже цена кв. метра)

- инженерная обеспеченность территории, наличие ТУ на подключение к инженерным сетям серьезно повышает стоимость земли

- высотность застройки: участки, предназначенные под многоэтажную застройку, имеют наиболее высокую стоимость.

В 2016 году наметились изменения на первичном рынке земель для жилой застройки. В 2014-2015 гг. город практически не продавал землю под жилищную застройку. За 2015 год было реализовано всего два участка общей площадью 3,5 га, что в 10 раз меньше предложения на 2016 год. Для сравнения: в рекордном 2010 году город продал более 500 га земли под жилье (включая проекты комплексного освоения территорий). Существенное сокращение числа торгов стало результатом политики «сохранения имущества», которой придерживался губернатор.

О планах Смольного - вернуться на рынок активных продаж земли под строительство жилья изданию «Деловой Петербург» рассказал гендиректор Фонда имущества Петербурга. По его словам, только в феврале пройдут два аукциона по продаже прав аренды восьми участков под жилищную застройку. Еще шесть участков планируют продать в марте. Стартовая цена этих лотов (на них можно построить 372,6 тыс. м2 жилья) составит 2,03 млрд. рублей. Еще 20 пятен начальной стоимостью почти 3 млрд рублей проходят согласования.

По оценке директора УК Docklands, потенциально, продав заявленную землю, город сможет заработать от 6 млрд. до 8 млрд. рублей.

Большое число пятен в продаже - результат серьезной аналитической работы, проведенной строительным и имущественным блоками Смольного в 2015 году. Эксперты говорят, что за последние 5 лет у города накопилось много готовых к продаже территорий под жилье, которые по разным причинам так и не были реализованы. Решение Смольного активизировать продажу земли под застройку Игорь Пахоруков объяснил двумя причинами. «Во-первых, город ищет перспективы пополнения дефицитного бюджета в кризис. Во-вторых, строительное сообщество, которое последние 2 года было практически лишено возможности покупать участки под жилье у города, громко критиковало власть за остановку аукционов.

Первые два аукциона по продаже прав аренды земли под жилье в январе 2016 года подтверждают высокий спрос со стороны застройщиков. За участок 3 га на Дальневосточном пр. боролись три известные на рынке компании. В итоге его купила ГК Legenda за 1,37 млрд. рублей, превысив стартовую цену в 2 раза. А пятно 2,1 га на ул. Бадаева с таким же превышением за 0,5 млрд. рублей купила СК «Темп». Было три претендента, несмотря на то, что город впервые в качестве «нагрузки» к лоту добавил обязательство построить и детский сад.

По данным «ДП», уже подготовлены к аукционам 34 участка общей площадью 35 га и начальной стоимостью более 5 млрд. рублей, где в совокупности можно будет построить почти 1 млн. кв. м жилья. С одной стороны, город ищет пути пополнения дефицитного бюджета. С другой - идет навстречу возросшему спросу на землю со стороны инвесторов. Участники рынка прогнозируют спад цен на земельные пятна в Петербурге на 5-10% по итогам 2015 года из-за роста объема предложения. А выход на рынок участков из городской казны еще больше обрушит цены.

Участники строительного рынка считают, что в 2016 году объемы ввода объектов жилого фонда в Петербурге могут сократиться в два раза.

Как сообщается со ссылкой на предварительные данные комитета по строительству Смольного, в прошлом году в Северной столице было введено в эксплуатацию примерно 2,9 млн. кв. м жилья, тогда как в 2014 году было введено около 2,6 млн. кв. м.

В частности, по данным издания, накануне группа компаний «Эталон», в которую входит «ЛенСпецСМУ», ввела в эксплуатацию на всей территории присутствия (по всей стране) - 580 тыс. кв. м жилой недвижимости. По словам Алексея Гусева, коммерческого директора «Главстрой-СПб», в 2015 году его компания ввела в эксплуатацию 492,1 тыс. кв. м. Setl Group в 2015 году ввела в эксплуатацию 550 тыс. кв. м жилой недвижимости, а «Группа ЛСР» - примерно 750 тыс. кв. м.

Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге Любава Пряникова, говорит, что на 2015 год к вводу в городской черте и административно-подчиненных районах девелоперами заявлено около 4 млн. кв. м, еще около 900 тыс. кв. м - в пригородных локациях. «По факту, конечно, суммарный объем в 5 млн. кв. м достигнут не будет, введется 3,2-3,5 млн. кв. м», - цитирует ее издание.

Топ-менеджер одной из крупнейших строительных компаний города также предположил что, несмотря на заявленные большие объемы ввода, на деле рынок ввода нового жилья в городе значительно сократится - возможно, в два раза.

2.2 Анализ основных застройщиков на рынке недвижимостиПо итогам 2016 года одним из лучших застройщиков в г. Санкт-Петербурге стал Setl City, сумевший потеснить безусловного лидера последних лет – компанию «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Вышедший на первую позицию девелопер три года подряд активно наращивал портфель проектов (рейтинг по выводу новых площадей Setl City возглавил еще в прошлом году), что не замедлило отразиться на рекордных для рынка объемах ввода – 550 тыс. кв. м жилья.

В Петербурге этот показатель был обеспечен за счет завершения строительства жилых комплексов «Дом на Кирочной», «Дом у Ратуши», The RESIDENCE, More, Riverside, первых двух домов «ЗимаЛето», а также первой очереди «Солнечного города». В Ленобласти застройщик сдал шесть домов в ЖК «GreenЛандия» и три дома в квартале «Лондон» (в составе микрорайона «Семь Столиц»).

При этом «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», переместившаяся на вторую строчку, в минувшем году ввела в эксплуатацию немногим меньше – почти полмиллиона «квадратов» жилой площади в центре и на окраинах Петербурга (в области компания не работает).

В городе полностью завершены комплексы «Смольный парк», «Квартет», «Калина парк 2», сданы очередные корпуса в проектах «София», «Новая Охта» и «Южная акватория».

На третью строчку рейтинга вышла ГК «ЦДС», которая сумела, чуть ли не вдвое улучшить свои прошлогодние показатели. В числе сданных объектов – ЖК «Кантемировский», «Пулковский 3», «Дюна», «Золотое время», в Ленобласти завершены «Весна», первая очередь «Муринского посада», несколько корпусов в «Новом Мурино».

Еще одно наблюдение: в минувшем году сразу несколько крупных иногородних (в основном – московских) девелоперов увеличили свой земельный банк и заявили о серьезных планах освоения строительного рынка Петербурга и Ленобласти. Так что появление игроков родом из других регионов в нашем рейтинге явно не за горами.

Замыкает пятерку лидеров компания «Полис Групп», которая спустилась на одну строчку, чуть сбавив объемы ввода по сравнению с прошлым годом.

Таблица 5 - Ввод в эксплуатацию жилой недвижимости в 2016 году

Девелопер Общий объем ввода жилой площади, тыс. кв. м Ввод жилья в Санкт-Петербурге, тыс. кв. м Ввод жилья в Ленобласти, тыс. кв. м Доля в общем объеме введенного жилья

Setl City549,0 270,0 279,0 14%

ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад 495,0 495,0 13%

ЦДС 304,9 177,3 127,6 8%

Seven Suns Development190,0 190,0 5%

Полис Групп 170,8 170,8 4%

БФА-Девелопмент123,1 123,3 3%

Балтийская жемчужина 106,5 106,5 3%

Меридиан Девелопмент96,4 96,4 2%

РосСтройИнвест89,8 51,8 38,0 2%

ЮИТ 81,3 81,3 2%

Каждый из них – «БФА-Девелопмент», «Балтийская жемчужина», «РосСтройИнвест», «Меридиан Девелопмент» и «ЮИТ Санкт-Петербург» – ввел в эксплуатацию по итогам года в пределах 80-120 тыс. кв. м жилья. Некоторым игрокам войти в первую десятку позволила реализация лишь одного – хотя и крупного – проекта. 

Так, не успела попасть в рейтинг-2016 компания «Главстрой-СПб», два года подряд бывшая на третьей строчке топа. Разрешения на ввод десяти корпусов общей площадью свыше 278 тыс. кв. м в составе новых очередей ЖК «Юнтолово» и ЖК «Северная долина» компания рассчитывает получить в ближайшее время. Если удастся решить проблемы со Службой госстройнадзора, то, с учетом этих объемов и планов на будущее, застройщик сможет претендовать на высокие места в топе-10 по итогам текущего года. 

В рейтинге впервые не оказалось компании «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»). Более активно холдинг развивал бизнес в московском направлении: именно на столицу пришлись его основные объемы ввода жилья в 2016 году. Впрочем, судя по объемам заявленных в Петербурге строек, возвращение в топ-10 по вводу жилья будет скорым. Также до первой десятки не добрались компании «Строительный трест» и «КВС». Каждый из вышеперечисленных застройщиков по итогам 2016 года сдал менее 80 тыс. кв. м жилья.

Исчезновение из топа других игроков не столь удивительно. К примеру, «Л1» последние три года новых объектов на рынок не выводила, сосредоточившись на реализации старых проектов. Из-за финансовых проблем резко упали мощности у «Дальпитерстроя»: как известно, сразу несколько объектов этого застройщика Комитет по строительству включил в реестр проблемных.

В общей сложности девелоперы из топа-10 построили и сдали в 2016 году 56% жилых площадей в Петербурге и ближнем поясе Ленобласти. Годом ранее на первую десятку пришлось 62% ввода. Это свидетельствует о том, что лидеры несколько снизили обороты. И еще о том, что дальнейшей монополизации рынка, которую предрекали некоторые эксперты, не происходит.По нашим данным, общие объемы ввода жилья в двух регионах за год заметно снизились. В Петербурге сдано 2,9 млн кв. м, в Ленобласти – 1,73 млн «квадратов», а всего – порядка 4,6 млн кв. м. Напомним, в 2015 году этот показатель равнялся 5,3 млн. кв. м.

На долю четырех компаний из первой десятки, которые строят в Ленобласти, пришлось около 600 тыс. кв. м сданных площадей – примерно столько же лидеры ввели в 47-м регионе и в 2015 году.

Нельзя не обратить внимания на тренд, усиливающийся на строительном рынке: по свидетельству чиновников городского Комитета по строительству, прошлый год ознаменовался рекордным количеством заявок на продление разрешений на строительство. Проще говоря, девелоперы стали чаще переносить сроки сдачи объектов. По данным петербургской Службы госстройнадзора, за 2016 год поступило свыше 800 заявок (на 100 больше, чем годом ранее).

Впрочем, во многих случаях это не говорит о критических проблемах. Даже крупные застройщики сейчас могут ощущать нехватку ликвидных средств: себестоимость растет, но девелоперы вынуждены держать цены из-за снижающейся покупательской способности населения. Кроме того, переносы часто вызваны проблемами технического характера, а именно усложнившейся процедурой сдачи новостроек, проблемами с монополистами, новыми требованиями чиновников, а также частой сменой подрядчиков – бичом рынка в последнее время.

В целом цифры по объемам ввода дают некоторое представление о стратегиях девелоперов в кризис. Кто-то стал более осторожным и снизил объемы строительства до минимума. Кто-то, наоборот, постепенно наращивает обороты, стремясь увеличить долю присутствия на рынке. Выбранную стратегию еще лучше характеризует лидеров рынка по объемам запуска новых проектов. 

Заключение

Рынок недвижимости является весьма особенным, практически уникальным. Аналитики данного рынка должны обладать знаниями или умениями, которые не нужны на других рынках. Анализ данного рынка необходим не только риелтором и оценщикам, но и строительной индустрии и всех их предприятий-контрагентов.

С 2017 года вступил в силу закон «О Едином государственном реестре недвижимости» (ЕГРН). Главная его задача - объединение систем учета объектов недвижимости и регистрации прав. Если сейчас кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость, как замечают в Росреестре, это две разные процедуры, то в следующем году процедура станет единой.

Законом предусмотрено возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав. Это, по словам специалистов пресс-службы ведомства, сэкономит время граждан — процедура будет занимать до десяти дней — и сделает операции с недвижимостью более удобными.

В 2016 году большинство инвестиций в землю осуществляется в сфере торговой недвижимости и в сфере жилищного строительства. Крупные продажи земель промышленных предприятий, зафиксированные в 2016 году, в результате подразумевали иное дальнейшее использование участков.

В 2016 году наметились изменения на первичном рынке земель для жилой застройки. В 2014-2015 гг. город практически не продавал землю под жилищную застройку. За 2015 год было реализовано всего два участка общей площадью 3,5 га, что в 10 раз меньше предложения на 2016 год. Для сравнения: в рекордном 2010 году город продал более 500 га земли под жилье (включая проекты комплексного освоения территорий).

Список использованных источников.

Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ (последняя редакция)

 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция)

 Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ (последняя редакция)

Федеральный закон «О внесении изменений в статью 26.3 Федерального закона» «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 27.05.2014 № 136-ФЗ (последняя редакция)

Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221 (ред. от 12.08.2015) «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов»

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: правовая экспертиза и проверка законности сделки. Нотариус. - 2016. - № 4. - С. 3-7.

Варламов А. А. Земельный кадастр / А. А. Варламов – в 6 т. Т. 4. Оценка земель. Междунар. Ассоц. «Агрообразование» – М. : КолосС, 2014. – 460 с.

Волков С.Н. Землеустройство [Текст]. В 9 т. Т. 1. Теоретические основы землеустройства. Внутрихозяйственное землеустройство / С.Н. Волков. – М.: Колос, 2013. – 496 с.

Гусев Р. К. Земельное право : учеб. пособие / Р. К. Гусев / Моск. гос. юрид. акад. – Изд. 3-е, перераб., испр. и доп. – М. : Контракт : ИНФРА-М, 2014. – 188 с.

Озеров Е.С., Пупенцова С.В. Моделирование процесса ценообразования в сделках с коммерческой недвижимостью. Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - № 12. - С. 29-37.

Сулин М.А. Основы землеустройства [Текст]: Учебное пособие / М.А. Сулин. – СПб.: Издательство «Лань», 2012. - 128 с.

Чешев А.С. Основы землепользования и землеустройства [Текст]: Учебник для вузов/ А.С. Чешев, В.Ф. Вальков – Изд. 2-е. Ростов н/Д. – СПб.: Издательство «Лань», 2014. – 448 с.

Похожие работы:

«Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образованияРОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫпри ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИУРАЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ Факультет э...»

«Утверждаю Заведующий отделением банковского дела профессор А.А. Земцов " 25 " сентября 2014 г.РАСПИСАНИЕ на 1 семестр 2014-2015 уч. год, вечернее отделение, Отделение банковского дела ВШБ ТГУ Направление "Экономика" Профили подго...»

«Утверждаю Начальник управления финансов администрации Ординского муниципального района А.В. Буторина (подпись) (расшифровка подписи) "28" января 2014 г. План ревизий (проверок) Управления финансов...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования"ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВ...»

«Постановление Правительства РФ от 22.04.1994 N 355 (ред. от 10.09.2016) О концепции государственной политики по отношению к казачествуПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПОСТАНОВЛЕНИЕ от 22 апреля 1994 г. N 355О КОНЦЕПЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИПО ОТНОШЕНИЮ К КАЗАЧЕСТВУП...»

«Масштаб созидательных работ. О том, как используются средства российской финансовой помощи Грузино-абхазская война нанесла серьезный ущерб народнохозяйственному комплексу республики....»

«Паспорт проекта для конкурса проектов "Моя идея" Название молодежного сообщества: Молодые предприниматели "Опора России", г. Тюмень Тематическое направление проекта Карьера и профессиональная траектория (поддержка молодых предпринимателей и специалистов) Номинация Конкурса Гранты для физических лиц на сумму свы...»

«Мероприятие 1.3 "Проведение прикладных исследований, направленных на создание опережающего научно-технологического задела для развития отраслей экономики"Цели мероприятия: обеспечение инновационного...»

«Всероссийский практический семинар "Стажировка для руководителей учреждений системы здравоохранения"ПРОГРАММА СЕМИНАРА 4 6 декабря 2017 г. ГБУЗ "ГП №2" ДЗМ г. МосквыОрганизатор мероприятия: Отраслевой журнал "Руководитель"Ключевые темы семинара: Эффективное управление медицинской организацией; Повы...»

«Министерство образования и науки Краснодарского края Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Краснодарского края "Колледж Ейский" Конспект лекций Учебно-методическая разработка по дисциплине Естествознание. Физика для студентов специальности Экономика и бухгалтер...»

«СУНЦ УрФУВопросы к экзамену по Обществознанию, раздел ЭКОНОМИКА, 10 М класс Экономика как раздел Обществознания. Содержание понятия. Определение предмета экономической теории. Фундаментальные категории микроэкономики: потребность, ресурсы, редкость, благо, антиблаго. Экономические агенты и их целевые функции...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Хабаровская государственная академия экономики и права" Кафедра бухгалтерского учёта и контроляАННОТАЦИЯ РАБОЧЕЙ ПРОГРАММЫ ДИСЦИПЛИНЫ "Контроль и...»

«Правительство Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" Отделение программной инженерии Кафедра Управления разработкой программного обеспеченияУТВЕРЖДАЮ Зав. Кафедрой УРПО _ С.М....»

«Методические указанияк лабораторной работе №3по курсу "Эконометрика""Парная регрессия. Проверка качества уравнения регрессии" Составитель: Коробецкая А.А. Самара, 2012 Содержание TOC \o 1-3 \h \z \u Цель работы PAGEREF _Toc352217361 \h 3Задание PAGEREF _Toc352217362 \...»








 
2017 www.docx.lib-i.ru - «Бесплатная электронная библиотека - интернет материалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.